Hauskäufer, die darauf warten, dass die Hypothekenzinsen wieder in Richtung 6% sinken, hatten einen schwierigen September.
Laut dem wöchentlichen Benchmark-Zinssatz von Freddie Mac lag der durchschnittliche Zinssatz für 30-jährige Festzinsdarlehen am 24. September 2026 bei 7.03 % , gegenüber 6.95 % in der Vorwoche und 6.71 % zu Monatsbeginn. Der Zinssatz für 15-jährige Festzinsdarlehen erreichte 6.42 %.
Aktuellere tägliche Marktdaten vom 29. September beziffern den durchschnittlichen Zinssatz für 30-jährige Festzinsdarlehen auf 7.24 % . Allerdings verwenden tägliche und wöchentliche Hypothekenumfragen unterschiedliche Methoden und sollten daher nicht so miteinander verglichen werden, als würden sie genau denselben Kreditnehmer erfassen.
Wann werden die Hypothekenzinsen also sinken?
Niemand kann das genaue Datum benennen. Ein deutlicher Rückgang wird wahrscheinlich eine Kombination aus niedrigeren Renditen von Staatsanleihen, sinkender Inflation, geringerem Druck für weitere Straffungsmaßnahmen der Federal Reserve und einer stärkeren Investorennachfrage nach hypothekenbesicherten Wertpapieren erfordern.
Sinken die Hypothekenzinsen derzeit?
Nicht im allgemeinen September-Trend.
Die wöchentlichen Durchschnittszinsen für 30-jährige Hypotheken von Freddie Mac haben sich wie folgt verändert:
September 3: 6.71%
September 10: 6.76%
September 17: 6.95%
September 24: 7.03%
Der Zinssatz für 15-jährige Festzinsdarlehen stieg im gleichen Zeitraum von 6.04 % auf 6.42 %.
Die Tageszinssätze können von einem Tag auf den anderen steigen oder fallen, aber Kreditnehmer sollten diese kurzfristigen Schwankungen von einem anhaltenden Abwärtstrend unterscheiden.
Warum sind die Hypothekenzinsen gestiegen?
Hypothekenzinsen verändern sich nicht aufgrund eines einzigen Faktors.
Zu den wichtigsten Einflussfaktoren zählen:
- Treasury-Renditen
- Inflationserwartungen
- Politik der Federal Reserve
- Wirtschaftswachstum
- Hypothekenbesicherte Wertpapiere
- Risikoerwartungen der Anleger
Die Rendite 10-jähriger US-Staatsanleihen ist besonders wichtig, da sich die Zinssätze für 30-jährige Hypotheken oft in die gleiche Richtung bewegen.
Offizielle Daten des Finanzministeriums zeigen, dass die Rendite zehnjähriger Staatsanleihen am 25. September bei etwa 5.17 % und am 28. September bei 5.24 % lag , was den jüngsten Druck auf die längerfristigen Kreditkosten widerspiegelt.
Steigen die Renditen von Staatsanleihen, müssen Hypothekengeber in der Regel auch höhere Renditen für hypothekenbesicherte Wertpapiere anbieten.
Das kann zu höheren Hypothekenzinsen für Verbraucher führen.
Kontrolliert die Federal Reserve die Hypothekenzinsen?
Nein.
Die US-Notenbank legt die Zinssätze für 30-jährige Hypotheken nicht direkt fest.
Allerdings kann die Politik der Federal Reserve Einfluss auf die Finanzmärkte nehmen, die die Hypothekenpreise bestimmen.
Am 16. September erhöhte die US-Notenbank Federal Reserve ihren Zielkorridor für den Leitzins um 0.25 Prozentpunkte auf:
3.75% -4.00%
Die Fed erklärte, die Inflation sei weiterhin hoch und die Erhöhung diene dazu, eine Rückkehr zum Inflationsziel von 2 % zu unterstützen.
Der Leitzins der US-Notenbank beeinflusst in erster Linie die kurzfristige Kreditaufnahme.
Hypothekenzinsen hängen enger mit den Renditen längerfristiger Anleihen sowie den Erwartungen hinsichtlich Inflation und künftiger wirtschaftlicher Bedingungen zusammen.
Das bedeutet, dass eine Zinssenkung der Fed nicht automatisch zu sinkenden Hypothekenzinsen führt und eine Zinserhöhung der Fed nicht zwangsläufig einen Anstieg der Hypothekenzinsen um denselben Betrag zur Folge hat.
Was muss geschehen, damit die Hypothekenzinsen sinken?
Mehrere Bedingungen könnten dazu beitragen, dass die Hypothekenzinsen sinken.
1. Die Renditen von Staatsanleihen müssen sinken
Hypothekenzinsen orientieren sich tendenziell an den Renditen längerfristiger Staatsanleihen.
Sollte der Zinssatz für 10-jährige US-Staatsanleihen deutlich sinken, ist es wahrscheinlicher, dass die Hypothekenzinsen diesem Beispiel folgen.
2. Die Inflation muss sich verbessern
Anhaltende Inflation veranlasst Anleger, höhere Renditen zu fordern, um den Kaufkraftverlust auszugleichen.
Eine niedrigere und stabilere Inflation würde diesen Druck etwas verringern.
3. Die Erwartungen an die Geldpolitik der Fed müssen weniger restriktiv werden.
Die Märkte preisen die zukünftige Politik bereits ein, bevor die Federal Reserve die Zinssätze tatsächlich ändert.
Wenn Anleger davon überzeugt sind, dass eine weitere Straffung unwahrscheinlich ist – oder mit einer künftigen Lockerung rechnen – könnten die Anleiherenditen sinken.
4. Die Zinssätze für Hypotheken könnten sich verringern
Hypothekenzinsen sind im Allgemeinen höher als die Renditen von Staatsanleihen, da Hypotheken mit zusätzlichen Risiken und Kosten verbunden sind.
Die Differenz zwischen Hypothekenzinsen und vergleichbaren Renditen von Staatsanleihen wird oft als Hypothekenspread bezeichnet.
Wenn sich diese Spanne verringert und gleichzeitig die Renditen von Staatsanleihen sinken, könnten Hypothekennehmer eine größere Verbesserung erfahren.
Werden die Hypothekenzinsen bis Ende 2026 sinken?
Aktuelle Prognosen lassen eine gewisse Verbesserung vermuten, aber keine dramatische Rückkehr zu den Werten aus der Pandemiezeit.
Fannie Maes Wohnungsmarktprognose für September geht von einem durchschnittlichen 30-jährigen Festzins-Hypothekenzins von etwa folgendem Wert aus:
Q3 2026: 6.7 %
Q4 2026: 6.8 %
und etwa 6.7 % bis einschließlich 2027.
Es gibt jedoch eine wichtige Einschränkung.
Fannie Maes Zinssatzprognose für September basierte auf den Marktzinsen vom 31. August 2026 , also vor dem deutlichen Anstieg der Zinssätze für Staatsanleihen und Hypotheken im September. Fannie Mae weist zudem ausdrücklich darauf hin, dass ihre Prognosen auf Annahmen beruhen und Änderungen unterliegen.
Die Prognose von 6.8 % sollte daher als wirtschaftliche Voraussage und nicht als Versprechen dafür betrachtet werden, dass die Zinssätze bis zu einem bestimmten Datum dieses Niveau erreichen werden.
Könnten die Hypothekenzinsen 8 % erreichen?
Es ist möglich, obwohl es keine verlässliche Methode gibt, dieses Ergebnis vorherzusagen.
Da viele durchschnittliche Hypothekenzinsen bereits über 7 % liegen, könnten weitere Steigerungen der Renditen von Staatsanleihen oder der Inflationserwartungen die Hypothekenzinsen noch weiter in die Höhe treiben.
Überlegen Sie, wie sich die monatlichen Zahlungen bei einer 30-jährigen Hypothek über 300,000 US-Dollar verändern :
| Hypothekenzinsen | Ungefährer Kapitalbetrag und Zinsen |
|---|---|
| 6.5% | $1,896 |
| 7.0% | $1,996 |
| 7.5% | $2,098 |
| 8.0% | $2,201 |
Freddie Mac verwendet dieselben Zahlungsbeispiele, um zu veranschaulichen, wie sich Zinsänderungen auf die Kaufkraft auswirken.
Die Erhöhung des Zinssatzes von 7 % auf 8 % führt in diesem Beispiel zu zusätzlichen monatlichen Zinsen und Tilgungszahlungen von rund 205 US-Dollar, vor Abzug von Grundsteuer und Versicherung.
Sollte man mit dem Kauf warten, bis die Hypothekenzinsen sinken?
Durch Abwarten kann ein niedrigerer Zinssatz erzielt werden, wenn sich der Markt schließlich erholt.
Doch die Hypothekenzinsen sind nur ein Teilaspekt der Wohnraumerschwinglichkeit.
Käufer sollten außerdem Folgendes berücksichtigen:
- Hauspreis
- Anzahlung
- Grundsteuern
- Versicherung
- HOA-Gebühren
- Verfügbarer Bestand
- Verkäufer Zugeständnisse
- Monatliche Bezahlung
Niedrigere Hypothekenzinsen können auch mehr Käufer auf den Markt locken und dadurch möglicherweise den Wettbewerb um Wohnungen erhöhen.
Die Frage lautet also nicht einfach:
„Werden die Zinsen nächstes Jahr niedriger sein?“
Eine sinnvollere Frage lautet:
„Passt dieses Haus und die Zahlungsmodalitäten unter den heutigen Finanzierungsbedingungen zu meinem Budget?“
Dieser Ansatz vermeidet es, für die Bezahlbarkeit des Kaufs auf eine zukünftige Zinsprognose angewiesen zu sein.
Was können Käufer tun, solange die Zinsen hoch sind?
Kreditnehmer haben keinen Einfluss auf die Renditen von Staatsanleihen oder die Geldpolitik der Federal Reserve.
Sie können mehrere Teile ihrer eigenen Finanzierung kontrollieren.
Vergleichen Sie mehrere Hypothekenangebote
Zinssätze und Gebühren können je nach Kreditgeber variieren.
Vergleichen Sie dasselbe:
- Darlehensart
- Darlehensbetrag
- Bedingungen
- Anzahlung
- Zinssicherungszeitraum
- Rabattpunkte
Ein kleiner Preisunterschied kann sich im Laufe einer langen Hypothekenlaufzeit bemerkbar machen.
Verbessern Sie Ihre Kreditwürdigkeit
Eine bessere Kreditwürdigkeit kann Kreditnehmern helfen, von günstigeren Hypothekenkonditionen zu profitieren.
Erwägen Sie eine größere Anzahlung
Durch die Senkung des Beleihungswerts kann die Preisgestaltung verbessert und mitunter die Kosten der Hypothekenversicherung reduziert werden.
Rabattpunkte auswerten
Die Nutzung von Zahlungspunkten kann den Preis senken, aber berechnen Sie die Amortisationszeit, bevor Sie zusätzliches Geld im Voraus ausgeben.
Fragen Sie nach Verkäufergutschriften.
Je nach den Bestimmungen des Kreditprogramms kann eine Verkäufergutschrift zur Deckung der Abschlusskosten oder zur Finanzierung einer Zinssenkung für die Hypothek beitragen.
Vergleichen Sie feste und variable Zinssätze
Die täglichen Marktdaten vom 29. September zeigten Folgendes:
30 Jahre fest: 7.24 %
5/1 ARM: 6.71 %
Der niedrigere anfängliche variable Zinssatz mag für einige Kreditnehmer attraktiv sein, aber ein variabler Zinssatz birgt das Risiko zukünftiger Zinsanpassungen.
Wie wäre es mit einer 15-jährigen Hypothek?
Eine 15-jährige Hypothek bietet im Allgemeinen einen niedrigeren Zinssatz als ein 30-jähriges Darlehen.
Die Durchschnittswerte von Freddie Mac am 24. September waren:
30 Jahre fest: 7.03 %
15 Jahre fest: 6.42 %
Der Vorteil liegt in der schnelleren Auszahlung und den geringeren Zinsen über die gesamte Laufzeit.
Der Nachteil besteht in den deutlich höheren monatlichen Raten.
Kreditnehmer sollten daher die Erschwinglichkeit vergleichen und sich nicht einfach für den 15-jährigen Kredit entscheiden, nur weil der Zinssatz niedriger ist.
Kann man später umschulden, wenn die Zinsen fallen?
Möglicherweise ja.
Ein Hausbesitzer, der zum heutigen Zinssatz kauft, hat möglicherweise die Möglichkeit, umzuschulden, wenn die Zinssätze irgendwann so weit sinken, dass sich die Transaktion lohnt.
Eine Umschuldung ist jedoch nicht kostenlos.
Eine künftige Refinanzierung kann Folgendes umfassen:
- Originierungskosten
- Bewertungsgebühren
- Titelkosten
- Abschlusskosten
- Neue Kreditbedingungen
Das bedeutet, dass ein Kauf idealerweise auch ohne eine spätere Refinanzierung finanziell sinnvoll sein sollte.
Betrachten Sie eine Refinanzierung als eine mögliche zukünftige Chance, nicht als einen garantierten Ausstiegsplan.
Worauf sollten Immobilieninvestoren achten?
Höhere Hypothekenzinsen wirken sich auf Investoren unterschiedlich aus, da die Schuldenkosten den Cashflow der Immobilie direkt beeinflussen.
Für eine DSCR-Transaktion:
DSCR = Qualifizierende Miete ÷ PITIA
Angenommen, die monatliche Miete beträgt:
$3,500
und PITIA ist:
$2,700
DSCR = 1.30
Wenn höhere Hypothekenzinsen die PITIA auf 3,000 US-Dollar erhöhen:
Der DSCR sinkt auf etwa 1.17.
Das kann folgende Auswirkungen haben:
- Beleihungsgrenze
- Darlehensbetrag
- AnzeigenPreise
- Erforderliches Eigenkapital
- Cashflow
Investoren sollten daher Immobilien auf Basis realistischer aktueller Finanzierungsmodelle bewerten – und nicht auf der Annahme, dass die Zinssätze bald wieder auf 6 % zurückkehren werden.
Sind 7 % Hypothekenzinsen historisch hoch?
Sie sind hoch im Vergleich zu den außergewöhnlich niedrigen Hypothekenzinsen, die während der Pandemiezeit zu verzeichnen waren.
Sie sind historisch gesehen nicht beispiellos.
Laut den historischen Daten von Freddie Mac erreichte der Zinssatz für 30-jährige Hypotheken im Jahr 1981 18.63 %.
Historische Vergleiche allein reichen jedoch nicht aus, um die Bezahlbarkeit zu bestimmen.
Heutige Käufer müssen sich zudem mit den aktuellen Immobilienpreisen, Steuern, Versicherungen und Haushaltseinkommen auseinandersetzen.
Eine Hypothek mit einem Zinssatz von 7 % auf Basis der heutigen Immobilienpreise kann auch dann noch eine erhebliche finanzielle Herausforderung darstellen, selbst wenn vor Jahrzehnten deutlich höhere Zinssätze galten.
Fazit
Wann werden die Hypothekenzinsen sinken?
Das genaue Datum ist unbekannt.
Bis Ende September 2026 war der allgemeine Trend eher aufwärts als abwärts gerichtet. Der wöchentliche Benchmark von Freddie Mac erreichte am 24. September 7.03 % , während die täglichen Marktindikatoren seither über 7 % lagen.
Ein anhaltender Rückgang wird wahrscheinlich Verbesserungen in mehreren Bereichen erfordern, insbesondere bei den Renditen von Staatsanleihen, den Inflationserwartungen und den allgemeinen Aussichten für die Geldpolitik.
Die Septemberprognose von Fannie Mae deutet weiterhin auf Hypothekenzinsen im oberen 6%-Bereich hin, diese Prognose wurde jedoch vor der jüngsten Marktentwicklung im September erstellt und kann sich ändern.
Für Kreditnehmer und Investoren ist es sicherer, eine Transaktion anhand der heutigen Zahlungs- und Finanzierungsbedingungen zu bewerten und einen zukünftigen Rückgang der Zinssätze als potenzielle Chance und nicht als Garantie zu betrachten.
Die Nadlan Capital Group kann Kreditnehmern und Immobilieninvestoren helfen, verfügbare Finanzierungsstrukturen, Zinssätze, Zahlungen und Kreditbedingungen auf Basis der aktuellen Marktbedingungen zu vergleichen.
Häufig gestellte Fragen
Wann werden die Hypothekenzinsen sinken?
Es gibt kein verlässliches Datum. Ein nachhaltiger Rückgang der Zinssätze ist wahrscheinlicher, wenn die Renditen von Staatsanleihen und der Inflationsdruck sinken und die Finanzmärkte eine weniger restriktive Geldpolitik erwarten.
Werden die Hypothekenzinsen im Jahr 2026 unter 7 % sinken?
Fannie Mae prognostizierte im September einen Durchschnittszins von 6.8 % für das vierte Quartal 2026, doch Prognosen können sich ändern, und die vorliegende Prognose basierte auf den Ende August verfügbaren Zinssätzen.
Wie hoch ist der aktuelle Zinssatz für 30-jährige Hypotheken?
Freddie Mac meldete am 24. September 2026 einen wöchentlichen Durchschnitt von 7.03 % . Unterschiedliche tägliche Umfragen können höhere oder niedrigere Werte ergeben, da sich deren Methodiken unterscheiden.
Könnten die Hypothekenzinsen 8 % erreichen?
Das wäre möglich, wenn die Renditen langfristiger Anleihen und die Inflationserwartungen weiter steigen würden, aber ein Zinssatz von 8 % ist weder sicher noch vorhersehbar.
Wird die US-Notenbank die Hypothekenzinsen senken?
Nicht unbedingt. Hypothekenzinsen hängen primär von den langfristigen Anleihemarktbedingungen ab. Sie können vor einer Zinssenkung der Fed sinken, danach unverändert bleiben oder sogar steigen, wenn Inflation und Renditen von Staatsanleihen zunehmen.
Soll ich jetzt kaufen und später umschulden?
Eine zukünftige Umschuldung ist unter Umständen möglich, wenn die Zinssätze ausreichend sinken. Kreditnehmer sollten jedoch sicherstellen, dass die heutige Rate bezahlbar ist, ohne von diesem Ergebnis abhängig zu sein.