Wenn Sie schon einmal eine Hypothek oder einen Kredit beantragt und trotz Ihres scheinbar soliden Einkommens abgelehnt wurden, kann das frustrierend sein. Noch frustrierender ist es, wenn Ihnen gesagt wird, der Grund liege an Ihrer „Schuldenquote“.
Eine der wichtigsten Kennzahlen, anhand derer Kreditgeber Ihre Rückzahlungsfähigkeit beurteilen, ist die sogenannte Schuldendienstquote (Total Debt Service Ratio, TDS-Ratio) . Die meisten Menschen wissen jedoch nicht, was diese Kennzahl ist, wie sie berechnet wird oder wie sie sich auf die Kreditgenehmigung auswirkt.
Und wenn Sie versuchen, ein Haus zu kaufen, einen Kredit aufzunehmen oder Ihre Hypothek umzuschulden , könnte das mangelnde Verständnis von TDS der Grund dafür sein, dass Sie großartige Angebote oder überhaupt ein Angebot verpassen.
Warum es für Kreditnehmer eine große Sache ist
Nehmen wir an, Sie verdienen gut und denken, Sie seien finanziell gut aufgestellt. Doch dann prüft ein Kreditgeber Ihren Antrag und stellt fest, dass Ihre TDS-Quote zu hoch ist. Plötzlich fragen Sie sich:
- Was ist in dieser Berechnung enthalten?
- Wie hoch ist zu hoch?
- Was kann ich tun, um es zu beheben?
Wenn Sie diese Antworten nicht kennen, kann dies zu unnötigen Ablehnungen, höheren Zinssätzen oder geringeren Kreditbeträgen als nötig führen.
Aus diesem Grund ist es wichtig, das TDS-Verhältnis zu kennen, da es den Kreditgebern Aufschluss darüber gibt, wie viel von Ihrem Einkommen bereits für die Tilgung von Schulden verwendet wird.
Wie hoch ist die Gesamtschuldendienstquote (TDS)?
Die Gesamtverschuldungsquote ist eine Finanzkennzahl, die Kreditgeber verwenden, um zu messen, wie viel Ihres Bruttoeinkommens für die Tilgung von Schulden aufgewendet wird.
Dazu gehören Ihre Wohnkosten (wie Hypothekenzahlungen, Grundsteuern und Heizkosten) sowie alle anderen monatlichen Schuldenverpflichtungen wie Autokredite, Studienkredite, Kreditkarten-Mindestbeträge und alle anderen Kreditlinien.
Der Prozentsatz wird üblicherweise als Prozentsatz angegeben. Je niedriger der Prozentsatz, desto mehr Spielraum haben Sie. Je höher der Prozentsatz, desto überschuldeter erscheinen Sie den Kreditgebern.
TDS-Verhältnisformel
Hier ist die Grundformel:
TDS-Verhältnis = (Gesamtbetrag der monatlichen Schuldenzahlungen / Bruttomonatseinkommen) × 100
- Monatliche Gesamtschuldenzahlungen = Wohnkosten + andere feste Schuldenzahlungen
- Bruttomonatseinkommen = Einkommen vor Steuern und Abzügen
Beispielrechnung
Lassen Sie uns ein Beispiel durchgehen.
Stellen Sie sich vor, Sie verdienen 6,000 $ pro Monat vor Steuern.
Ihre monatlichen Ausgaben:
- Hypothekenzahlung (einschließlich Grundsteuer und Heizung): 2,000 $
- Autokredit: 450 $
- Studienkredit: 300 $
- Kreditkartenminimum: 100 $
Monatliche Gesamtschuldenzahlungen = 2,000 $ + 450 $ + 300 $ + 100 $ = 2,850 $
Setzen Sie es nun in die Formel ein:
TDS-Verhältnis = (2,850 $ / 6,000 $) × 100 = 47.5 %
Das bedeutet, dass fast die Hälfte Ihres Einkommens bereits für Schulden draufgeht. Für viele Kreditgeber ist das ein Warnsignal.
Warum Kreditgeber sich interessieren
Die TDS-Quote hilft Kreditgebern dabei, das Risiko eines Kreditnehmers einzuschätzen. Wenn bereits ein zu großer Teil Ihres Einkommens gebunden ist, befürchten sie, dass Ihnen nicht genug Geld für die neuen Kreditzahlungen bleibt.
Im Allgemeinen:
- A TDS-Verhältnis unter 40 % gilt als gesund.
- Etwas über 44% kann je nach Kreditgeber und Kreditart Warnsignale auslösen.
Jeder Kreditgeber hat seine eigenen Grenzen, aber unter 40 % zu bleiben ist normalerweise ein sicheres Ziel.
Was ist im TDS-Verhältnis enthalten?
Zu wissen, welche Faktoren Ihre Gesamtschuldendienstquote beeinflussen, kann bei der Beantragung eines Kredits einen großen Unterschied machen. Kreditgeber möchten wissen, wie viel Ihres Einkommens bereits durch feste Schuldenzahlungen abgedeckt ist. So wird dies aufgeschlüsselt:
Im Lieferumfang enthalten:
- Hypotheken- oder Mietzahlungen: Für die meisten Menschen ist dies der größte Posten. Wenn Sie ein Eigenheim besitzen, umfasst dieser Posten die Hypothekensumme, Zinsen, Grundsteuer und Heizkosten. Wenn Sie zur Miete wohnen, zählt Ihre monatliche Miete.
- Grundsteuern: Wenn Sie ein Eigenheim besitzen, berücksichtigen Kreditgeber Ihre jährlichen Grundsteuern, aufgeteilt in monatliche Beträge, da es sich um eine laufende finanzielle Verpflichtung handelt.
- Heizkosten (bei Hypotheken): Besonders in kälteren Regionen werden die Heizkosten bei der Berechnung des Eigenheimbesitzes berücksichtigt, da sie vorhersehbar und unerlässlich sind.
- Mindestzahlungen per Kreditkarte: Selbst wenn Sie Ihren Saldo jeden Monat ausgleichen, gehen Kreditgeber davon aus, dass Sie nur das Minimum verdienen. Dies wird in Ihre TDS eingerechnet.
- Autokredite: Jede monatliche Zahlung, die mit einem Autokredit oder einer Fahrzeugfinanzierung verbunden ist, wird einbezogen.
- Studiendarlehen: Ob staatlich oder privat, wenn Sie einen Studienkredit zurückzahlen müssen, wird dieser berücksichtigt.
- Persönliche oder Konsolidierungsdarlehen: Diese festen monatlichen Zahlungen werden unabhängig davon, wie Sie das Geld verwendet haben, zu Ihrer Gesamtschuld hinzugerechnet.
- Kreditlinien: Wenn Sie einen Kreditrahmen in Anspruch genommen haben, berechnen die Kreditgeber die Zinsen oder erforderlichen Mindestzahlungen, auch wenn Sie nicht den vollen Betrag nutzen.
- Unterhaltspflichten gegenüber Ehepartnern/Kindes: Wenn Sie gerichtlich angeordnete Zahlungen für Ehegatten- oder Kindesunterhalt haben, gelten diese als wiederkehrende Schulden und werden ebenfalls einbezogen.
Nicht inbegriffen:
- Lebensmittel: Obwohl Lebensmittel einen großen Teil Ihres Budgets ausmachen, werden sie nicht berücksichtigt, da sie von Monat zu Monat variieren und keine feste Rückzahlungsverpflichtung darstellen.
- Versorgungswirtschaft und Leitzentralen: Gas, Strom, Wasser, Internet – diese sind notwendig, aber es handelt sich nicht um feste Schulden, die durch Verträge oder Rückzahlungspläne abgesichert sind.
- Transport (Benzin, Versicherung): Auch wenn Sie wahrscheinlich regelmäßig für Benzin und Versicherung zahlen, gelten diese als variable Ausgaben.
- Unterhaltung oder Essen gehen: Abonnements, Kinoabende, Restaurantbesuche fallen in die Kategorie Lebensstil, nicht in die Kategorie feste Verpflichtungen.
- Beiträge zur Altersvorsorge: Auch wenn Sie regelmäßig in einen 401(k)- oder RRSP-Plan einzahlen, berücksichtigen Kreditgeber diese nicht, da sie technisch gesehen optional sind.
Kurz gesagt, die TDS-Quote gibt an, wie viel Ihres Einkommens bereits gesetzlich für feste Schulden gebunden ist. Zu den alltäglichen Ausgaben zählen nicht nur die wiederkehrenden monatlichen Zahlungen, die Sie leisten müssen.
TDS vs. GDS: Was ist der Unterschied?
Möglicherweise hören Sie auch vom Brutto-Schuldendienstverhältnis (GDS-Verhältnis) . Dieses berücksichtigt ausschließlich wohnungsbezogene Kosten wie Hypothekenzahlungen, Grundsteuern und Heizkosten.
TDS umfasst alles aus GDS zuzüglich Ihrer übrigen Schulden.
GDS = (Wohnkosten / Bruttoeinkommen) × 100 TDS = (Wohnkosten + Sonstige Schulden) / Bruttoeinkommen × 100
Kreditgeber berücksichtigen oft beides , aber die TDS (Trusted Debt Statement) bietet ein umfassenderes Bild Ihrer finanziellen Verpflichtungen.
So senken Sie Ihr TDS-Verhältnis
Wenn Ihr TDS-Verhältnis höher ist als von Kreditgebern gewünscht, geraten Sie nicht in Panik. Es gibt praktische Möglichkeiten, es zu senken und Ihre Chancen auf eine Genehmigung zu erhöhen.
1. Schulden mit hohen Zinsen abbauen: Beginnen Sie mit Kreditkarten und Privatkrediten. Diese haben oft höhere Zinsen und höhere Mindestzahlungen. Durch die Reduzierung dieser Schulden senken Sie Ihre monatlichen Ausgaben und verbessern Ihre Eigenkapitalquote.
2. Konsolidieren Sie Ihre Kredite: Wenn Sie mehrere Kredite mit unterschiedlichen Raten haben, kann die Zusammenfassung zu einem einzigen Kredit mit niedrigerem Zinssatz Ihre monatliche Rate reduzieren. Dies vereinfacht Ihre Schuldenverwaltung und kann Ihre Schuldenquote deutlich senken.
3. Steigern Sie Ihr Einkommen. Das geht zwar nicht von heute auf morgen, aber selbst ein Nebenjob, freiberufliche Tätigkeiten oder ein Nebeneinkommen können einen Unterschied machen. Da die Steuerquote auf Ihrem Bruttoeinkommen basiert, wirkt sich jeder zusätzlich verdiente Dollar positiv aus.
4. Größere Anschaffungen verschieben: Sie denken über die Finanzierung eines neuen Autos oder die Aufnahme eines weiteren Kredits nach? Warten Sie damit, wenn Sie demnächst einen Hypothekenkredit oder einen größeren Kredit beantragen wollen. Ein niedriger Schuldenstand vor der Antragstellung trägt dazu bei, dass Sie als zuverlässigerer Kreditnehmer wahrgenommen werden.
5. Fügen Sie einen Bürgen oder Mitkreditnehmer hinzu: Wenn jemand wie Ihr Ehepartner oder ein Familienmitglied über ein regelmäßiges Einkommen und geringe Schulden verfügt, kann die Hinzunahme dieser Person zu Ihrem Kreditantrag Ihre Bonität verbessern. Deren Einkommen wird in die Berechnung einbezogen, was Ihnen helfen kann, einen besseren Kredit oder Zinssatz zu erhalten.
Wie niedrig sollte mein TDS für eine Hypothek sein?
Bei der Beantragung einer Hypothek spielt Ihre TDS-Ratio (Trusted Debt Rate) eine entscheidende Rolle für die Höhe des möglichen Kreditbetrags und die Frage, ob Ihr Antrag überhaupt bewilligt wird. Wie niedrig sollte sie also sein?
Die meisten Kreditgeber bevorzugen eine TDS-Quote unter 40 % . Dies signalisiert ihnen, dass Sie nicht überschuldet sind und Ihr Einkommen noch Spielraum für zukünftige Zahlungen bietet. Idealerweise liegt Ihre TDS-Quote bei etwa 35 % oder darunter , wodurch Sie bessere Chancen auf optimale Kreditkonditionen haben.
In einigen Fällen akzeptieren Kreditgeber einen TDS von bis zu 44 % , insbesondere wenn Sie eine hohe Kreditwürdigkeit, eine hohe Anzahlung oder ein beträchtliches Vermögen vorweisen können.
Aber sobald Ihr Verhältnis diesen Wert überschreitet, schrumpfen Ihre Optionen schnell und Sie müssen möglicherweise mit höheren Zinsen, niedrigeren Kreditbeträgen oder einer völligen Ablehnung rechnen.
Der optimale Wert? Halten Sie Ihre TDS unter 40 % , und Sie werden die meisten Anforderungen der Kreditgeber problemlos erfüllen.
Was ist der Unterschied zwischen TDS (Total Debt Service) und GDS (Gross Debt Service)?
TDS (Total Debt Service) und GDS (Gross Debt Service) sind zwei wichtige Kennzahlen, die Kreditgeber verwenden, um Ihre finanzielle Gesundheit bei der Beantragung einer Hypothek zu bewerten. Obwohl sie ähnlich klingen, messen sie unterschiedliche Dinge:
Die Bruttoschuldendienstquote (GDS) berücksichtigt ausschließlich Ihre Wohnkosten. Dazu gehören Ihre Hypothekenzahlungen, Grundsteuern, Heizkosten und gegebenenfalls auch Eigentumswohnungsgebühren. Sie gibt Kreditgebern eine Vorstellung davon, wie viel Ihres Einkommens Sie allein für den Erhalt Ihres Daches aufwenden müssen.
Die TDS-Ratio (Total Debt Service Ratio) geht noch einen Schritt weiter. Sie berücksichtigt alle Faktoren aus der GDS-Berechnung sowie Ihre sonstigen Schuldenzahlungen wie Autokredite, Studienkredite, Kreditkartenmindestbeträge, Privatkredite und mehr.
Während also die GDS-Quote zeigt, wie viel Ihr Eigenheim Sie monatlich kosten wird, zeigt die TDS-Quote, wie viel von Ihrem Einkommen für die Tilgung all Ihrer laufenden Schulden draufgeht.
Kreditgeber nutzen beide Werte, um Ihre finanzielle Belastung zu verstehen und zu entscheiden, ob Sie sich einen neuen Kredit realistisch leisten können. Wenn Sie beide Werte in einem gesunden Rahmen halten, verbessern sich Ihre Chancen auf eine Genehmigung und bessere Konditionen.
Fazit
Ihre Gesamtschuldendienstquote ist mehr als nur eine Zahl. Sie ist einer der wichtigsten Werte, der darüber entscheidet, ob Sie eine Hypothek erhalten, für welche Höhe Sie sich qualifizieren und sogar welcher Zinssatz Ihnen angeboten wird.
Wenn Sie verstehen, wie es funktioniert, haben Sie mehr Kontrolle. So können Sie vor der Beantragung eines Kredits fundiertere Entscheidungen treffen und Überraschungen bei der Ablehnung vermeiden.
Wenn Sie den Kauf eines Hauses, eine Umschuldung oder die Aufnahme eines größeren Kredits planen, überprüfen Sie frühzeitig Ihre TDS-Ratio. Ist sie zu hoch, sollten Sie Maßnahmen zur Senkung ergreifen. Oder kontaktieren Sie uns.
Denn wenn es ums Ausleihen geht, sprechen die Zahlen mehr als alles andere, und Ihr TDS-Verhältnis sagt den Kreditgebern viel darüber, was Sie bewältigen können.