Wenn Sie einen Hypothekenkredit oder einen DSCR-Kredit beantragen, kann es sein, dass Sie in Ihren Kreditunterlagen den Begriff PITIA finden.
PITIA repräsentiert die wichtigsten monatlichen Kosten, die mit dem Besitz und der Finanzierung einer Immobilie verbunden sind. Kreditgeber nutzen diese Kennzahl, um die gesamten monatlichen Wohnkosten der Immobilie zu schätzen und in vielen Fällen zu beurteilen, ob ein Kreditnehmer oder eine Mietimmobilie die Kreditsumme tragen kann.
Das Verständnis von PITIA ist besonders wichtig für Immobilieninvestoren, da es sich direkt auf die DSCR-Berechnungen, die Kreditvergabe und den monatlichen Cashflow auswirken kann.
Wofür steht PITIA?
PITIA steht für:
P – Schulleiter
Ich – Interesse
T – Steuern
I – Versicherung
A – Mitgliedsbeiträge
Zusammen ergeben diese Ausgaben die monatliche Wohnkostenrate, die von vielen Kreditgebern verwendet wird.
Principal
Die Tilgung ist der Teil der Hypothekenzahlung, der den ausstehenden Darlehensbetrag reduziert.
Wenn Sie 300,000 Dollar leihen, verringert jede Tilgungszahlung nach und nach den ausstehenden Betrag von 300,000 Dollar.
Zinsen
Zinsen sind die Kosten für die Aufnahme von geliehenem Geld.
Die Höhe hängt von Faktoren wie beispielsweise Folgendem ab:
- Darlehensbetrag
- Zinssatz
- Kreditlaufzeitz
- Tilgungsstruktur
Tilgung und Zinsen werden üblicherweise zu einer monatlichen Hypothekenrate zusammengefasst.
Grundsteuern
Die Grundsteuer wird von den lokalen Regierungen erhoben und basiert im Allgemeinen auf dem festgestellten Wert der Immobilie.
Bei der Berechnung der PITIA rechnet ein Kreditgeber üblicherweise die jährliche Steuerrechnung in einen monatlichen Betrag um.
Beispielsweise:
Jährliche Grundsteuer: 4,800 $
Monatlicher Steuerbetrag:
4,800 $ ÷ 12 = 400 $
Versicherung
Dies bezieht sich üblicherweise auf Hausbesitzer- oder Gebäudeversicherungen.
Wenn die jährliche Versicherungsprämie 1,800 US-Dollar beträgt:
1,800 $ ÷ 12 = 150 $ pro Monat
Je nach Immobilie und Darlehen können zusätzliche Versicherungen wie beispielsweise eine Hochwasserversicherung die Wohnkosten ebenfalls beeinflussen.
Vereinsbeiträge
Das „A“ in PITIA bezieht sich üblicherweise auf Hausbesitzervereinigungen oder ähnliche Vereinsbeiträge.
Dies ist typisch für:
- Eigentumswohnungen
- Reihenhäuser
- Geplante Gemeinden
- Bestimmte Wohnbauprojekte
Falls keine Gebühren für die Eigentümergemeinschaft oder einen Verein anfallen, kann dieser Anteil einfach null betragen.
PITIA-Beispiel
Angenommen, eine Anlageimmobilie hat folgende monatliche Ausgaben:
Kapital und Zinsen: $2,100
Grundsteuern: $350
Versicherung: $150
HOA: $100
Die PITIA wäre:
2,100 $ + 350 $ + 150 $ + 100 $ = 2,700 $ pro Monat
Die Summe von 2,700 Dollar vermittelt dem Kreditgeber ein umfassenderes Bild der monatlichen Wohnkosten der Immobilie, als wenn er nur die monatliche Hypothekenrate betrachtet.
PITIA vs. PITI
Möglicherweise stoßen Sie auch auf den Begriff PITI.
PITI umfasst:
Kapital + Zinsen + Steuern + Versicherung
PITIA umfasst dieselben Ausgaben zuzüglich der Mitgliedsbeiträge.
Der Unterschied ist also einfach:
PITI = Kapital + Zinsen + Steuern + Versicherung
PITIA = Kapital + Zinsen + Steuern + Versicherung + Vereinsbeiträge
Bei Immobilien ohne Hausbesitzervereinigung (HOA) können PITI und PITIA im Grunde dasselbe sein.
Warum ist PITIA für DSCR-Kredite wichtig?
PITIA ist insbesondere für die Finanzierung von Mietobjekten von Bedeutung.
Viele DSCR-Kreditgeber vergleichen die anrechenbare monatliche Miete der Immobilie mit der monatlichen PITIA.
Eine vereinfachte Formel lautet:
DSCR = Monatliche qualifizierende Miete ÷ PITIA
Beispielsweise:
Monatsmiete: 3,500 US-Dollar
PITIA: 2,800 $
DSCR:
$ 3,500 ÷ $ 2,800 = 1.25
Ein DSCR von 1.25 bedeutet, dass die anrechenbaren Mieteinnahmen etwa 25 % höher sind als die anrechenbare monatliche Immobilienzahlung.
Wenn PITIA zunimmt, kann der DSCR sinken.
Deshalb können höhere Grundsteuern, Versicherungskosten oder HOA-Gebühren Einfluss darauf haben, wie viel ein Investor leihen kann.
Beispiel: Wie PITIA den DSCR verändert
Stellen Sie sich eine Immobilie vor, die für 3,000 Dollar pro Monat vermietet wird.
Szenario 1
PITIA: 2,400 $
DSCR:
$ 3,000 ÷ $ 2,400 = 1.25
Szenario 2
Steigen die Versicherungsbeiträge oder Steuern, wird PITIA zu:
$2,750
Neues DSCR:
$ 3,000 ÷ $ 2,750 = 1.09
Die Mieteinnahmen blieben unverändert.
Der höhere PITIA-Wert verringerte jedoch die Schuldendienstdeckung der Immobilie erheblich.
Aus diesem Grund sollten Investoren Steuern und Versicherungen prüfen, bevor sie davon ausgehen, dass ein Geschäft für eine DSCR-Finanzierung in Frage kommt.
Was ist üblicherweise nicht in PITIA enthalten?
PITIA umfasst nicht automatisch alle Kosten, die mit dem Besitz einer Mietimmobilie verbunden sind.
Zu den Ausgaben, die möglicherweise nicht in die grundlegende PITIA-Berechnung fallen, gehören:
- Immobilienverwaltung
- Reparaturen
- Wartung
- Versorgungswirtschaft und Leitzentralen
- Vakanz
- Leasingkosten
- Investitionen
- Landschaftsbau
- Schädlingsbekämpfung
Diese Ausgaben spielen nach wie vor eine Rolle bei der Entscheidung, ob eine Mietimmobilie rentabel ist.
Eine Immobilie kann einen akzeptablen DSCR aufweisen und dennoch einen schwachen Cashflow generieren, sobald alle Betriebskosten berücksichtigt werden.
PITIA und Ihre tatsächliche monatliche Zahlung
Kreditnehmer konzentrieren sich manchmal nur auf die beworbene Hypothekenzahlung.
Ein Kreditrechner könnte beispielsweise Folgendes anzeigen:
Kapital und Zinsen: 2,000 $
Die tatsächliche monatliche Wohnkostenbelastung könnte jedoch wie folgt aussehen:
Kapital und Zinsen: $2,000
Steuern: $400
Versicherung: $180
HOA: $120
Tatsächliche PITIA:
$2,700
Diese Differenz von 700 Dollar kann sich erheblich auf die Erschwinglichkeit und die Rendite der Investition auswirken.
Bei der Prüfung von Finanzierungsangeboten sollten Sie immer nach der geschätzten monatlichen Gesamtrate fragen , nicht nur nach Tilgung und Zinsen.
Wie kann ein Investor PITIA schätzen?
Bevor Sie Kreditkonditionen anfragen, sollten Sie Folgendes einholen:
- Vorgeschlagener Darlehensbetrag
- Geschätzter Zinssatz
- Kreditlaufzeitz
- Jährliche Grundsteuern
- Jährliche Versicherungsprämie
- Monatliche HOA- oder Vereinsbeiträge
Dann berechnen Sie:
**Monatliche Tilgung und Zinsen
- Jährliche Steuern ÷ 12
- Jahresversicherung ÷ 12
- Monatliche Vereinsbeiträge
= Geschätzte PITIA**
Dies bietet Ihnen einen nützlichen Ausgangspunkt für die Bewertung des Schuldendienstdeckungsgrades (DSCR) und des erwarteten monatlichen Cashflows.
Warum Anleger die PITIA vor dem Kauf berechnen sollten
PITIA sollte nicht erst im Nachhinein bedacht werden.
Vor dem Kauf einer Mietimmobilie sollten Investoren Folgendes vergleichen:
Voraussichtliche monatliche Miete
gegen
Erwartete PITIA
Eine Immobilie mag auf den ersten Blick aufgrund des Kaufpreises und der Mieteinnahmen attraktiv erscheinen, doch hohe Grundsteuern, Versicherungsbeiträge oder Gebühren der Eigentümergemeinschaft können die Zahlen schmälern.
Dies ist besonders wichtig in Märkten, in denen die Versicherungskosten oder die Grundsteuer hoch sind.
Eine einfache PITIA-Berechnung vor der Angebotsabgabe kann helfen, Finanzierungsprobleme frühzeitig zu erkennen.
Fazit
PITIA steht für Kapital, Zinsen, Steuern, Versicherung und Mitgliedsbeiträge.
Es stellt die wichtigsten monatlichen Wohnkosten dar, die mit einer finanzierten Immobilie verbunden sind.
Für Immobilieninvestoren ist PITIA besonders wichtig, da viele DSCR-Kreditgeber es bei der Beurteilung heranziehen, ob die Mieteinnahmen ausreichen, um das Darlehen zu decken.
Bewerten Sie eine Immobilie nicht ausschließlich anhand der Höhe der Hypothekenzahlung.
Prüfen Sie stets die vollständige PITIA und vergleichen Sie diese mit den erwarteten Mieteinnahmen, den Betriebskosten und dem gesamten Cashflow der Immobilie.
Die Nadlan Capital Group kann Investoren bei der Berechnung des geschätzten PITIA, DSCR und der Finanzierungsoptionen unterstützen, bevor sie einen Immobilienkredit aufnehmen.
Häufig gestellte Fragen
Was bedeutet PITIA?
PITIA bedeutet Kapital, Zinsen, Steuern, Versicherung und Mitgliedsbeiträge.
Worin besteht der Unterschied zwischen PITI und PITIA?
PITI umfasst Tilgung, Zinsen, Steuern und Versicherung. PITIA fügt zusätzlich die Mitgliedsbeiträge für die Eigentümergemeinschaft oder den Hausbesitzerverein hinzu.
Sind die HOA-Gebühren in PITIA enthalten?
Ja. Das „A“ steht im Allgemeinen für Verbandsbeiträge wie z. B. HOA-Gebühren.
Ist PITIA dasselbe wie eine Hypothekenzahlung?
Nicht ganz. Tilgung und Zinsen sind die eigentliche Hypothekenzahlung, während PITIA auch Steuern, Versicherungen und Verbandsbeiträge umfasst.
Warum ist PITIA bei einem DSCR-Kredit relevant?
Viele DSCR-Kreditgeber vergleichen die anrechenbare monatliche Miete der Immobilie mit PITIA, um die Schuldendienstdeckungsquote zu berechnen.
Beinhaltet PITIA auch die Wartung?
In der Regel nicht. Instandhaltung, Verwaltung, Leerstand, Reparaturen und sonstige Betriebskosten sind von der grundlegenden PITIA-Berechnung getrennt.