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Nadlan Capital Group – Finanzierung für ausländische Investoren auf dem US-Markt
Was ist BRRRR?
Kaufen, rehabilitieren, mieten, refinanzieren, wiederholen
BRRRR ist ein Akronym, das für Buy, Rehab, Rent, Refinance und Repeat steht. Es handelt sich um eine Immobilieninvestitionsstrategie, die eine Reihe von Schritten zum Erwerb, zur Verbesserung und Nutzung von Immobilien zur langfristigen Vermögensbildung umfasst. Besonders beliebt ist die Strategie bei Immobilieninvestoren, die ein Portfolio ertragsgenerierender Immobilien aufbauen möchten. Hier ist eine Aufschlüsselung der einzelnen Schritte der BRRRR-Strategie und welche Rolle Hypotheken spielen:
Kaufen
Anleger beginnen mit der Identifizierung und dem Kauf einer notleidenden oder unterbewerteten Immobilie. Dabei kann es sich um eine renovierungsbedürftige Immobilie, eine Zwangsvollstreckung oder eine Immobilie unter Marktwert handeln.
Sanierung
Nach dem Erwerb der Immobilie führen Investoren notwendige Renovierungen und Verbesserungen durch, um deren Wert zu steigern. Ziel ist es, die Attraktivität und das Mieteinnahmepotenzial der Immobilie zu steigern.
Mieten
Nach Abschluss der Sanierungsarbeiten wird die Immobilie an Mieter vermietet. Mieteinnahmen tragen dazu bei, laufende Ausgaben zu decken, einschließlich Hypothekenzahlungen, Grundsteuern und Wartungskosten.
Refinanzierung
Nachdem die Immobilie saniert und vermietet wurde, versuchen Investoren, die anfänglichen Kauf- und Renovierungskosten durch eine neue Hypothek zu refinanzieren. Die Refinanzierung basiert auf dem gestiegenen Schätzwert der Immobilie, der sich aus den vorgenommenen Verbesserungen ergibt.
Die durch die Refinanzierung aufgenommene neue Hypothek tilgt die ursprünglichen Kredite für den Kauf und die Renovierung. Investoren streben eine Hypothek an, die einen wesentlichen Teil ihrer Gesamtinvestition in die Immobilie abdeckt.
⦿ Die refinanzierte Hypothek bietet idealerweise günstigere Konditionen, wie beispielsweise einen niedrigeren Zinssatz, was den Cashflow verbessern kann.
Wiederholen
Mit den Erlösen aus der Refinanzierung können Anleger den Vorgang wiederholen und mit den Mitteln eine weitere Immobilie erwerben und renovieren. Dadurch können Anleger ihr Kapital recyceln und im Laufe der Zeit ein Portfolio einkommensgenerierender Immobilien aufbauen.
Wichtige Punkte zu Hypotheken und BRRRR
Ersthypothek
Der erste Schritt besteht darin, eine erste Hypothek für den Kauf der Immobilie aufzunehmen. Diese Hypothek deckt die Anschaffungskosten ab und Anleger suchen oft nach Finanzierungsmöglichkeiten zu günstigen Konditionen.
Reha-Finanzierung
Je nach Sanierungsumfang können Investoren zur Deckung der Sanierungskosten zusätzliche Finanzierungsmöglichkeiten wie Baukredite oder Privatfonds nutzen.
Hypothek refinanzieren
Der Refinanzierungsschritt beinhaltet die Aufnahme einer neuen Hypothek auf der Grundlage der Wertsteigerung der Immobilie. Diese neue Hypothek zahlt die ursprüngliche Hypothek und alle zusätzlichen Finanzierungen für Renovierungen ab.
Loan-to-Value (LTV)-Verhältnis
Der Erfolg der BRRRR-Strategie hängt oft davon ab, dass bei der Refinanzierung ein günstiges Beleihungsverhältnis erreicht wird. Kreditgeber haben in der Regel maximale LTV-Verhältnisse, und Anleger streben eine Refinanzierung zu einem Verhältnis an, das ihnen den Zugriff auf einen erheblichen Teil ihres investierten Kapitals ermöglicht.
Überlegungen zum Cashflow
Anleger sollten den potenziellen Cashflow der Immobilie nach der Refinanzierung sorgfältig analysieren, um sicherzustellen, dass die Mieteinnahmen Hypothekenzahlungen und andere Ausgaben decken.
Mit BRRRR den Großhandel als Werkzeug nutzen
Die Zusammenarbeit mit einem Immobiliengroßhändler bei der Umsetzung der BRRRR-Methode kann ein strategischer Ansatz sein, um unter dem Marktwert liegende Immobilien zu finden, die einer Sanierung bedürfen. Hier finden Sie eine Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Zusammenarbeit mit einem Großhändler zur Umsetzung der BRRRR-Strategie:
Bauen Sie Beziehungen zu Großhändlern auf
Vernetzen Sie sich mit lokalen Immobiliengroßhändlern oder schließen Sie sich Immobilieninvestitionsgruppen an, um mit Personen in Kontakt zu treten, die sich auf die Suche nach notleidenden Immobilien spezialisiert haben.
Kommunizieren Sie Ihre BRRRR-Kriterien klar und deutlich
Teilen Sie dem Großhändler klar und deutlich Ihre Kriterien für BRRRR-Angebote mit. Dazu gehören der gewünschte Standort, die Art der Immobilie, der Kaufpreis, die geschätzten Renovierungskosten und der potenzielle Wert nach der Reparatur (ARV).
Bauen Sie eine Beziehung und Vereinbarung auf
Bauen Sie eine Beziehung zum Großhändler auf, die auf Vertrauen und Transparenz basiert. Erwägen Sie, die Beziehung mit einer schriftlichen Vereinbarung zu formalisieren, in der Ihre Kriterien, die Verantwortlichkeiten des Großhändlers und die Vergütungsvereinbarungen dargelegt sind.
Erhalten Sie Immobilien-Leads von Großhändlern
Großhändler versorgen Sie mit Hinweisen auf potenzielle Immobilien, die Ihren BRRRR-Kriterien entsprechen. Dabei handelt es sich häufig um notleidende Immobilien, die zu einem unter dem Marktpreis liegenden Preis erworben werden können.
Eigenschaften bewerten
Führen Sie für jede vom Großhändler bereitgestellte Immobilie eine gründliche Due-Diligence-Prüfung durch. Bewerten Sie den Zustand der Immobilie, den Renovierungsbedarf und den potenziellen ARV. Stellen Sie sicher, dass die Zahlen mit Ihren BRRRR-Investitionszielen übereinstimmen.
Verhandeln Sie mit dem Großhandel
Verhandeln Sie mit dem Großhändler, um die Immobilie zu einem Preis zu sichern, der eine profitable BRRRR-Strategie ermöglicht. Besprechen Sie die Großhandelsgebühr und stellen Sie sicher, dass das Gesamtgeschäft Ihren finanziellen Zielen entspricht.
Führen Sie Sanierungen und Renovierungen durch
Sobald Sie die Immobilie erworben haben, beginnen Sie mit der Sanierung und Renovierung. Arbeiten Sie mit Auftragnehmern zusammen, um sicherzustellen, dass die Verbesserungen einen Mehrwert für die Immobilie schaffen.
Verwalten Sie die Immobilie als Mietobjekt
Nach Abschluss der Renovierungsarbeiten können Sie die Immobilie in ein Mietobjekt umwandeln. Dadurch werden Mieteinnahmen generiert, die dazu beitragen, die laufenden Kosten zu decken und die finanzielle Gesamtleistung der Immobilie zu verbessern.
Verwalten Sie die Immobilie als Mietobjekt
Arbeiten Sie mit einem Kreditgeber zusammen, um den Refinanzierungsprozess einzuleiten. Stellen Sie Unterlagen über den verbesserten Wert der Immobilie, die Mieteinnahmen und Ihr allgemeines Finanzprofil bereit.
Refinanzierung zum Herausziehen von Eigenkapital
Bei einer erfolgreichen Refinanzierung sollten Sie in der Lage sein, einen erheblichen Teil Ihres investierten Kapitals abzuheben und im Idealfall ein Beleihungsauslaufverhältnis (LTV) zu erreichen, das Ihren Zielen entspricht.
Wiederholen Sie den Vorgang
Arbeiten Sie weiterhin mit dem Großhändler zusammen, um zusätzliche BRRRR-Möglichkeiten zu identifizieren und zu erwerben. Wenn Sie Ihr Kapital durch Refinanzierung recyceln, können Sie den Vorgang wiederholen, um ein Portfolio einkommensgenerierender Immobilien aufzubauen.
Skalieren und diversifizieren
Onsider skaliert Ihr BRRRR-Portfolio und diversifiziert es über verschiedene Immobilien und Stadtteile hinweg. Dies kann zur Risikostreuung beitragen und die Gesamtstabilität Ihres Immobilieninvestitionsportfolios verbessern.
BRRRR Beispiel unserer Großhandelsstudenten
Unser Großhandelsstudent hat eine Maisonette gefunden
Mieteinheiten:
2. Vollständig vermietet.
Bruttomiete:
1000 $ pro Einheit.
Erforderliche Renovierung:
Nein.
Vertragskaufbetrag:
$ 75,000.
Endgültiger Vertragspreis nach Inspektion:
$70,000
Bruttorendite mit Marktwert:
(2000 $ x 12) / 150,000 $ = 16 %
Bruttoertrag mit Vertragspreis:
(2000 $ x 12) / 70,000 $ = 34 %
Unser Student hatte zwei Strategien im Sinn
Strategie A
Strategie A: Großhandel mit dem Vertrag
⦿ Über unser Investorennetzwerk fand der Student einen Käufer für 96,000 US-Dollar.
Der Gewinn des Käufers: = 150,000 $ - 96,000 $ = 54,000 $
⦿ Der Gewinn des Studenten: 150,000 $ - 70,000 $ = 26,000 $
Strategie B
Strategie B: BRRRR – Die gewählte und bevorzugte Strategie
⦿ Der Student erwirbt die Immobilie für 70,000 US-Dollar
Nach einer sechsmonatigen Wartezeit wurde die Immobilie zum Marktwert von 150,000 US-Dollar mit einem Beleihungsauslauf von 80 % refinanziert.
⦿ Der Gewinn des Studenten: (150,000 $ * 0.8 = 120,000 $) - 70,000 $ = 50,000 $
⦿ Zusätzlicher Gewinn von 50,000 $ - 26,000 $ = 24,000 $
⦿ Der Student darf die Immobilie behalten und hat nach Abzug aller Kosten einen Cashflow von 1,000 US-Dollar.