Sie haben Eigenkapital in Ihrem Haus aufgebaut, doch die Nutzung dieses Kapitals ist nicht so einfach wie die Wahl eines Kredits. Die Entscheidung zwischen einer Eigenheimkreditlinie (HELOC) und einem Eigenheimkredit kann überfordernd wirken. Beide ermöglichen Ihnen den Zugriff auf Bargeld, funktionieren aber sehr unterschiedlich – und die richtige Wahl kann Ihnen Tausende von Euro sparen. Hier erfahren Sie alles Wichtige über die Vorteile von HELOCs, die wichtigsten Unterschiede und die Voraussetzungen für die jeweilige Option. Wenn Sie als ausländischer Staatsbürger in den USA nach Finanzierungslösungen suchen, Nadlan Capital Group ist hier, um Sie bei jedem Schritt des Weges zu begleiten.
Home Equity verstehen
Was ist Eigenheimkapital und wie funktioniert es?
Bevor Sie Ihre Finanzierungsmöglichkeiten vergleichen, ist es hilfreich zu verstehen, was Eigenkapital im Haus eigentlich ist. Einfach ausgedrückt: Eigenkapital ist der Teil des Hauswertes, der Ihnen tatsächlich gehört. Es wächst jedes Mal, wenn Sie Ihre Hypothek abzahlen oder wenn die Immobilienpreise in Ihrer Gegend steigen.
Um Ihr Eigenkapital zu ermitteln, ziehen Sie Ihren aktuellen Hypothekensaldo vom Marktwert Ihres Hauses ab. Beispiel: Beträgt der Wert Ihres Hauses 300,000 US-Dollar und Ihre Restschuld 150,000 US-Dollar, so beträgt Ihr Eigenkapital 150,000 US-Dollar.
Bedenken Sie, dass die meisten Kreditgeber keine Beleihung des gesamten Eigenkapitals gestatten. Üblicherweise begrenzen sie die Kredithöhe auf 80 % bis 85 % des Immobilienwerts abzüglich Ihrer bestehenden Schulden. Hier ein kurzes Beispiel mit einem kombinierten Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV) von 85 %:
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Hauswert: 300,000 $ x 0.85 = 255,000 $
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255,000 $ abzüglich 150,000 $ Hypothekensaldo = 105,000 $ verfügbarer Kreditbetrag
Diese 105,000 US-Dollar stellen den Höchstbetrag dar, den Sie potenziell über ein Eigenheimdarlehen oder eine Eigenheimkreditlinie erhalten könnten.
Unterschiede zwischen HELOC und Eigenheimkredit
Zwei Werkzeuge, zwei völlig unterschiedliche Ansätze
Beide Produkte gelten als Zweithypotheken, d. h. sie werden zusätzlich zu Ihrer bestehenden Hypothek aufgenommen. Hier enden die Gemeinsamkeiten jedoch weitgehend. Die Unterschiede zwischen einer Kreditlinie auf Eigenheimkapital (HELOC) und einem Eigenheimdarlehen zu verstehen, ist der erste Schritt zu einer klugen Finanzentscheidung.
Was ist ein HELOC?
Ein Immobilienkredit funktioniert ähnlich wie eine Kreditkarte. Ihnen wird ein maximaler Kreditrahmen bewilligt, den Sie während der sogenannten „Auszahlungsphase“, die in der Regel etwa 10 Jahre dauert, nach Bedarf nutzen können. Anschließend folgt die „Rückzahlungsphase“, die üblicherweise 20 Jahre umfasst.
Einer der größten Vorteile eines HELOC-Kredits (Home Equity Line of Credit) ist seine Flexibilität. Sie zahlen nur Zinsen auf den tatsächlich abgerufenen Betrag, nicht auf den gesamten Kreditrahmen. Wenn Ihnen also 105,000 $ bewilligt werden, Sie aber nur 30,000 $ für eine Küchenrenovierung verwenden, zahlen Sie nur Zinsen auf diese 30,000 $.
Bei Krediten auf Eigenheimbasis (HELOCs) gibt es in der Regel variable Zinssätze. Das bedeutet, dass Ihre monatliche Rate je nach Marktlage steigen oder fallen kann. Einige Kreditgeber bieten jedoch die Möglichkeit, einen Teil des Kreditbetrags in einen Festzins umzuwandeln, was die Budgetplanung erleichtern kann.
Ein weiterer bemerkenswerter Vorteil: Die Zinsen, die Sie für einen Eigenheimkredit zahlen, können laut IRS steuerlich absetzbar sein, wenn die Mittel zum Kauf, Bau oder zur wesentlichen Verbesserung Ihres Hauses verwendet werden.
Was ist ein Home-Equity-Darlehen?
Ein Eigenheimkredit bietet Ihnen einen einmaligen Geldbetrag. Diesen zahlen Sie dann in festen monatlichen Raten über eine festgelegte Laufzeit zurück, die in der Regel zwischen fünf und 30 Jahren liegt. Da der Zinssatz fest ist, bleibt Ihre monatliche Rate während der gesamten Laufzeit des Kredits gleich.
Diese Option eignet sich gut, wenn Sie eine konkrete, bekannte Ausgabe planen, beispielsweise eine größere Renovierung, eine umfangreiche Reparatur oder eine Schuldenkonsolidierung. Ähnlich wie bei einem Wohnkredit können die Zinsen steuerlich absetzbar sein, wenn die Mittel zur Verbesserung der Immobilie verwendet werden.
Vor- und Nachteile eines HELOC
Was Sie vor der Wahl eines HELOC (Home Equity Line of Credit) beachten sollten
Das Verständnis der Vor- und Nachteile eines HELOC (Home Equity Line of Credit) hilft Ihnen dabei, herauszufinden, ob dieses Produkt zu Ihrer finanziellen Situation passt.
Vorteile:
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Sie können den Kreditrahmen über einen längeren Zeitraum hinweg nutzen, je nachdem, wie sich Ihre Bedürfnisse ändern.
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Während der Auszahlungsphase sind oft reine Zinszahlungen zulässig.
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Manche Kreditgeber bieten eine Option zur Umwandlung in einen Festzins an, um eine bessere Vorhersagbarkeit der Zahlungen zu gewährleisten.
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Wenn die Zinssätze sinken, könnten sich Ihre Zahlungen verringern.
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Gezahlte Zinsen können steuerlich absetzbar sein, wenn die Gelder für Hausrenovierungen verwendet werden.
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Sie zahlen nur Zinsen auf den tatsächlich abgehobenen Betrag, nicht auf den vollen genehmigten Betrag.
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Manche Kreditgeber bieten HELOCs ohne Abschlusskosten an.
Nachteile:
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Nicht jeder Kreditgeber bietet HELOCs an.
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Ihr Haus dient als Sicherheit, was bedeutet, dass Zahlungsverzug zur Zwangsversteigerung führen kann.
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Die monatlichen Raten erhöhen sich, sobald während der Rückzahlungsphase die Tilgung des Kapitals beginnt.
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Variable Zinssätze können die Budgetplanung unberechenbar machen.
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Ein Kreditgeber kann nach eigenem Ermessen Ihren Kreditrahmen einfrieren oder reduzieren.
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Es können jährliche Gebühren oder Gebühren für die vorzeitige Schließung anfallen.
Ein HELOC eignet sich tendenziell für Menschen mit einem laufenden oder unvorhersehbaren Geldbedarf, wie z. B. für schrittweise Hausrenovierungen, medizinische Ausgaben oder unerwartete Kosten, die im Laufe der Zeit anfallen.
Vor- und Nachteile eines Eigenheimkredits
Ist eine Einmalzahlung die richtige Entscheidung für Sie?
Genau wie bei HELOCs (Home Equity Lines of Credit) sollten die Vor- und Nachteile von Eigenheimkrediten sorgfältig geprüft werden, bevor man etwas unterschreibt.
Vorteile:
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Sie erhalten einen hohen Pauschalbetrag, den Sie sofort einsetzen können.
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Ein fester Zinssatz bedeutet, dass Ihre monatliche Rate während der gesamten Laufzeit des Darlehens gleich bleibt.
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Gezahlte Zinsen können steuerlich absetzbar sein.
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Die Zinssätze sind oft niedriger als bei Kreditkarten, Privatkrediten und vielen anderen Kreditprodukten.
Nachteile:
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Die Rückzahlung beginnt kurz nach Erhalt der Gelder.
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Ihr Haus dient als Sicherheit, daher riskieren Zahlungsausfälle die Zwangsversteigerung.
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Sie zahlen Zinsen auf den gesamten Darlehensbetrag, auch wenn Sie nicht den gesamten Betrag ausgeben.
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Die Abschlusskosten für ein Eigenheimdarlehen können höher sein als die für eine Eigenheimkreditlinie.
Wenn Sie genau wissen, wie viel Geld Sie benötigen und die Planbarkeit einer festen monatlichen Rate wünschen, ist ein Eigenheimkredit oft die bessere Wahl.
Wie Sie sich für HELOC- und Eigenheimkreditprodukte qualifizieren
Die Anforderungen, die Sie erfüllen müssen
Ob Sie einen Kreditrahmen oder ein Immobiliendarlehen beantragen, die meisten Kreditgeber verlangen ähnliche Voraussetzungen. Hier ist eine allgemeine Checkliste der benötigten Unterlagen:
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Ein FICO-Kreditscore von 680 oder höher
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Eine solide Kredithistorie mit Nachweis eines ausreichenden monatlichen Einkommens
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Eine Immobilienbewertung zur Bestätigung des aktuellen Marktwerts
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Mindestens 15 % bis 20 % Eigenkapital an der Immobilie
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Ein Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI) von 43 % oder weniger
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Nachweis einer aktiven Wohngebäudeversicherung
Die Voraussetzungen für einen Kredit auf Basis des Eigenheimkapitals (HELOC) unterscheiden sich von denen für einen Eigenheimkredit durch einen wesentlichen Unterschied. HELOCs haben variable Zinssätze, und Kreditgeber verlangen oft, dass Kreditnehmer einen Zinssatz akzeptieren, der etwa 2 % über dem anfänglichen Zinssatz liegt, um mögliche Erhöhungen abzudecken. Eigenheimkredite mit ihren festen Zinssätzen haben diese zusätzliche Voraussetzung in der Regel nicht. Deshalb ist es für manche Kreditnehmer etwas einfacher, einen Eigenheimkredit zu erhalten.
Wenn Sie sich für eines dieser Produkte entscheiden, fragen Sie die Kreditgeber im Voraus nach allen Gebühren, einschließlich Bearbeitungsgebühren, Jahresgebühren, Gebühren für vorzeitige Rückzahlung und sonstigen Kosten. Der Vergleich mehrerer Kreditgeber ist eine der besten Möglichkeiten, einen wettbewerbsfähigen Zinssatz zu finden und Ihre gesamten Kreditkosten zu minimieren.
Die Wahl zwischen einer Eigenheimkreditlinie und einem Eigenheimdarlehen
Welche Option passt zu Ihren Zielen?
Die richtige Wahl hängt davon ab, wofür Sie das Geld benötigen und wie wohl Sie sich mit schwankenden Zahlungsbedingungen fühlen.
Ein Eigenheimkredit ist wahrscheinlich die bessere Wahl, wenn:
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Sie haben eine größere, konkrete Ausgabe vor sich und wissen genau, wie viel Sie benötigen.
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Sie bevorzugen die Stabilität einer festen monatlichen Zahlung.
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Sie möchten hochverzinsliche Schulden mit einem strukturierten Rückzahlungsplan zusammenfassen.
Ein Eigenheimkredit ist wahrscheinlich die bessere Wahl, wenn:
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Ihr Geldbedarf ist entweder fortlaufend oder im Laufe der Zeit unvorhersehbar.
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Sie möchten die Flexibilität haben, nur das auszuleihen, was Sie brauchen, und zwar dann, wenn Sie es brauchen.
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Sie können Zahlungen verwalten, die mit Zinssatzänderungen schwanken können.
Wenn Sie noch unentschlossen sind, ist ein Gespräch mit einem Finanzierungsexperten ratsam. Dieser kann die Zahlen beider Produkte vergleichen und Ihnen helfen, die beste Lösung für Ihr Budget und Ihre langfristigen Ziele zu finden.
Auszahlungsrefinanzierungsoptionen und andere Alternativen
Weitere Möglichkeiten, auf Ihr Eigenkapital zuzugreifen
Wenn weder eine Eigenheimkreditlinie noch ein Eigenheimdarlehen die richtige Lösung zu sein scheint, gibt es andere Wege, die es wert sind, in Betracht gezogen zu werden.
Auszahlungsrefinanzierungsoptionen
Mit einer Auszahlungsrefinanzierung können Sie Ihre bestehende Hypothek durch eine höhere ersetzen und die Differenz als Bargeld erhalten. Dadurch haben Sie nur noch eine monatliche Rate statt zwei. Beachten Sie jedoch, dass die Zinssätze für Auszahlungsrefinanzierungen oft höher sind als bei herkömmlichen Refinanzierungen und die Abschlusskosten erheblich sein können. Prüfen Sie daher unbedingt, ob die aktuellen Zinssätze nahe an Ihrem jetzigen Hypothekenzins liegen oder darunter, bevor Sie sich für diese Option entscheiden.
Gesicherter Privatkredit
Mit einem Privatkredit können Sie einen größeren Geldbetrag aufnehmen und ihn über mehrere Jahre zu einem festen Zinssatz zurückzahlen. Da sie in der Regel unbesichert sind, ist keine Sicherheit erforderlich, wodurch das Risiko eines Hausverlusts sinkt. Der Nachteil: Die Zinssätze sind meist höher als bei Immobilienkrediten, und die Kreditlimits können niedriger sein.
Rückhypotheken
Für Hausbesitzer ab 62 Jahren bietet eine Umkehrhypothek die Möglichkeit, auf das Eigenkapital zuzugreifen, ohne monatliche Rückzahlungen leisten zu müssen, solange sie im Haus wohnen. Die Auszahlung kann als Einmalbetrag, als Kreditlinie oder in monatlichen Raten erfolgen. Da diese Produkte komplex sein können, ist es wichtig, alle Bedingungen, Gebühren und Zinsberechnungen vor Vertragsabschluss zu verstehen.
Wie die Nadlan Capital Group helfen kann
Ein vertrauenswürdiger Partner für ausländische Staatsangehörige und US-amerikanische Hausbesitzer
Wir von Nadlan Capital Group verstehen, dass die Finanzierung von Immobilien in den USA eine Herausforderung sein kann, insbesondere für Käufer aus dem Ausland. Wir unterstützen sowohl ausländische Staatsangehörige als auch in den USA ansässige Hausbesitzer bei der Suche nach Finanzierungslösungen, die ihren individuellen Bedürfnissen entsprechen.
Egal ob Sie Ihr Eigenkapital durch eine Eigenheimkreditlinie (HELOC), einen Eigenheimkredit oder eine der hier besprochenen Alternativen nutzen möchten, unser Team ist bereit, Ihnen Ihre Optionen in einfacher Sprache und ohne verwirrenden Fachjargon zu erläutern.
Wir haben bereits Kunden aus aller Welt geholfen, sicher in den US-Immobilienmarkt einzusteigen, und wir sind auch für Sie da. Kontaktieren Sie unser Team noch heute und lassen Sie uns gemeinsam den richtigen Weg zu Ihren finanziellen Zielen finden.
Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich Bildungszwecken und stellen keine Finanz- oder Rechtsberatung dar. Konsultieren Sie vor jeder Kreditentscheidung stets einen qualifizierten Finanzberater.