Der Kauf einer Mietimmobilie unterscheidet sich vom Kauf eines Eigenheims, in dem man selbst wohnen möchte.
Bei Immobilienkrediten für Kapitalanlagen sind in der Regel mehr Eigenkapital, höhere Rücklagen und eine sorgfältigere Kreditprüfung erforderlich, da die Kreditgeber eine Immobilie finanzieren, die zur Einkommenserzielung bestimmt ist und nicht als Hauptwohnsitz des Kreditnehmers dienen soll.
Die gute Nachricht ist, dass Investoren mehrere Finanzierungsmöglichkeiten haben.
Je nach Immobilie und Geschäftsplan können diese Folgendes umfassen:
- Konventionelle Hypotheken für Anlageimmobilien
- DSCR-Darlehen
- Fix-and-Flip-Darlehen
- Überbrückungs- oder kurzfristige Kredite
- Kontoauszugs- und andere Nicht-QM-Kredite
- Portfolio- oder Pauschalkredite
Die richtige Struktur hängt zunächst von einer Frage ab:
Was planen Sie mit dem Grundstück?
Eine langfristige Vermietung, ein kurzfristiger Weiterverkauf, ein BRRRR-Projekt und ein Portfolio mit mehreren Immobilien sollten nicht unbedingt auf die gleiche Weise finanziert werden.
Was ist ein Immobilieninvestitionskredit?
Bei einem Immobilieninvestmentdarlehen handelt es sich um eine Finanzierung, die zum Kauf oder zur Refinanzierung von Immobilien dient, die in erster Linie zur Erzielung von Einkommen oder Kapitalerträgen gehalten werden.
Dazu können gehören:
- Vermietung von Einfamilienhäusern
- Eigentumswohnungen
- Reihenhäuser
- Mietobjekte mit zwei bis vier Wohneinheiten
- Fix-and-Flip-Projekte
- Mietportfolios
Die beigefügte Quelle beschreibt „ Immobilieninvestitionsdarlehen “ als eine breite Kategorie und nicht als ein spezifisches Hypothekenprodukt.
Diese Unterscheidung ist wichtig, weil die Risikobewertung von Produkt zu Produkt sehr unterschiedlich aussehen kann.
Ein konventioneller Kreditgeber konzentriert sich möglicherweise stark auf das persönliche Einkommen und die Schulden des Kreditnehmers.
Ein DSCR-Kreditgeber konzentriert sich möglicherweise primär auf die Mieteinnahmen.
Ein Kreditgeber, der auf die Sanierung und den Weiterverkauf von Immobilien spezialisiert ist, legt möglicherweise mehr Wert auf die Projektkosten, das Renovierungsbudget, die Erfahrung und den Wert nach der Instandsetzung.
1. Konventionelle Immobilienkredite für Kapitalanlagen
Konventionelle Hypotheken können für qualifizierte Anlageimmobilien mit ein bis vier Wohneinheiten verwendet werden.
Für die derzeitigen Standard-Kaufberechtigungskriterien von Fannie Mae beträgt der maximale Beleihungswert (LTV) im Allgemeinen:
Anlageobjekt mit einer Wohneinheit: 85 % Beleihungsauslauf
Anlageobjekt mit 2 bis 4 Wohneinheiten: 75 % Beleihungsauslauf
Das entspricht einem Mindesteigenkapital von etwa 15 % für den Kauf einer einzelnen Wohneinheit und 25 % für den Kauf von zwei bis vier Wohneinheiten, vor etwaigen zusätzlichen Gebühren des Kreditgebers oder transaktionsspezifischen Anpassungen.
Freddie Mac genehmigt auch Hypotheken für Anlageimmobilien mit ein bis vier Wohneinheiten, sofern diese bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Dabei gelten zusätzliche Anforderungen in Bezug auf Rücklagen, Mieteinnahmen, Wohnkostenquote und die Anzahl der finanzierten Objekte.
Für wen eignen sich herkömmliche Kredite am besten?
Sie eignen sich gut für Anleger, die Folgendes besitzen:
- Starke US-Kredit
- Nachweisbares persönliches Einkommen
- Akzeptabler DTI-Wert
- Ausreichende Reserven
- Ein relativ unkompliziertes Wohnmietobjekt
Eine Einschränkung zeigt sich mit zunehmender Größe der Portfolios.
Nach den aktuellen Richtlinien von Fannie Mae erlaubt Desktop Underwriter einem Kreditnehmer im Allgemeinen, bis zu 10 finanzierte Immobilien zu haben , wenn es sich bei der neuen Immobilie um ein Zweitwohnsitz oder eine Anlageimmobilie handelt.
Investoren, die über diese Ebene hinausgehen, benötigen möglicherweise eine andere Finanzierungsstruktur.
Können Mieteinnahmen Ihnen bei der Qualifizierung helfen?
Ja, im Rahmen bestimmter konventioneller Transaktionen.
Die Richtlinien von Fannie Mae vom September 2026 erlauben Mieteinnahmen aus geeigneten Anlageimmobilien mit ein bis vier Wohneinheiten.
Für bestimmte Kaufberechnungen ermittelt der Kreditgeber das bereinigte Nettomieteinkommen wie folgt:
Bruttomonatsmiete × 75 %
und anschließend den PITIA der Immobilie abziehen.
Die Reduzierung um 25 % dient dazu, Kosten und potenziellen Leerstand auszugleichen.
Beispielsweise:
Monatsmiete: 3,000 US-Dollar
75 % der anrechenbaren Miete: 2,250 $
PITIA: 2,000 $
Bereinigte Nettomieteinnahmen:
$250
Die erforderlichen Unterlagen hängen von der jeweiligen Transaktion ab und können unter anderem ein Wertgutachten, einen Mietplan und Mietvertragsunterlagen umfassen.
2. DSCR-Kredite
Ein Darlehen mit Schuldendienstdeckungsgrad ist eine der gängigsten Alternativen für Investoren in Mietimmobilien.
Anstatt sich primär auf das persönliche Erwerbseinkommen oder die Steuererklärungen zu stützen, bewertet der Kreditgeber die Mieteinnahmen der Immobilie im Verhältnis zu ihren Schuldenverpflichtungen.
Die Quelle beschreibt viele DSCR-Programme als solche, die eine Anzahlung von etwa 20 bis 25 % und einen DSCR von etwa 1.00 bis 1.25 erfordern , wobei die genauen Anforderungen je nach Kreditgeber erheblich variieren.
Eine vereinfachte Berechnung lautet:
DSCR = Qualifizierende monatliche Miete ÷ PITIA
Annehmen:
Miete: 3,000 $
PITIA: 2,500 $
DSCR:
$ 3,000 ÷ $ 2,500 = 1.20
Das bedeutet, dass die Mieteinnahmen 20 % höher sind als die anrechenbare monatliche Wohnkostenpauschale.
Für wen eignen sich DSCR-Kredite am besten?
DSCR-Finanzierung kann besonders nützlich sein für:
- Investoren in Mietimmobilien
- Selbständige Kreditnehmer
- Investoren mit mehreren Immobilien
- Kreditnehmer, deren Steuererklärungen ihren verfügbaren Cashflow nicht widerspiegeln
- Ausländische Investoren, abhängig vom Programm
Anforderungen wie Kreditwürdigkeit, Beleihungswert, Schuldendienstdeckungsgrad, Rückstellungen, Eigentumsverhältnisse und Vorfälligkeitsentschädigungen sind geberspezifisch.
3. Kredite für die Sanierung und den Weiterverkauf von Immobilien
Ein Fix-and-Flip-Kredit ist für Investoren konzipiert, die Folgendes planen:
Kaufen → Renovieren → Verkaufen
Hierbei handelt es sich typischerweise um kurzfristige Kredite für geschäftliche Zwecke und nicht um traditionelle langfristige Hypotheken.
Der Kreditgeber bewertet üblicherweise Folgendes:
- Kaufpreis
- Renovierungsbudget
- Erfahrung von Investoren
- Aktueller Immobilienwert
- Wert nach der Reparatur (ARV)
- Exit-Strategie
Die beigefügte Quelle beschreibt viele Fix-and-Flip-Strukturen als etwa 6 bis 18 Monate dauernd , wobei die Hebelwirkung teilweise durch die Projektökonomie und den ARV bestimmt wird.
Die Renovierungsmittel können auch im Laufe des Baufortschritts in Tranchen freigegeben werden.
Am besten geeignet für
Eine Fix-and-Flip-Finanzierung ist im Allgemeinen am sinnvollsten, wenn der Plan darin besteht, die Immobilie zu renovieren und schnell zu verkaufen, anstatt sie für langfristige Mieteinnahmen zu halten.
4. Brücken- und kurzfristige Kredite
Brückenfinanzierungen sind auf Schnelligkeit und einen kurzfristigen Ausstieg ausgelegt.
Diese Kredite können in folgenden Fällen nützlich sein:
- Die Immobilie benötigt eine umfassende Renovierung.
- Eine herkömmliche Finanzierung kann nicht schnell genug abgeschlossen werden
- Das Grundstück ist noch nicht stabilisiert.
- Ein Investor muss den Verkauf abschließen, bevor er einen weiteren Verkauf oder eine Refinanzierung vornehmen kann.
- Das endgültige langfristige Darlehen erfolgt später.
Die beigefügte Quelle beschreibt Hard-Money- oder Brückenkredite als besicherte Finanzierungen, die zwar schneller abgeschlossen werden können, aber im Allgemeinen eine kürzere Rückzahlungsfrist und höhere Kosten als herkömmliche Hypotheken aufweisen.
Der wichtigste Aspekt eines Überbrückungskredits ist in der Regel nicht der Einstieg.
Das ist der Ausgang.
Vor der Kreditaufnahme sollte der Investor wissen, ob der erwartete Ausstieg folgendermaßen aussieht:
Verkaufe die Immobilie
or
Stabilisierung und Refinanzierung in eine langfristige Finanzierung
Ein Überbrückungskredit wird dann riskant, wenn der Ausstieg von Annahmen abhängt, die sich möglicherweise nicht bewahrheiten.
5. Kontoauszugsbasierte und sonstige Nicht-QM-Kredite
Non-QM-Finanzierungen können Investoren und Geschäftsinhabern helfen, deren Finanzprofil nicht den Anforderungen traditioneller Hypothekendokumente entspricht.
Zu den gängigen Strukturen gehören:
Kredite auf Basis von Kontoauszügen
Anstatt sich nur auf W-2-Formulare und die traditionelle Einkommensberechnung zu stützen, kann das anrechenbare Einkommen auch anhand der in den Kontoauszügen ausgewiesenen Einzahlungen ermittelt werden.
Diese können für Selbstständige nützlich sein, deren zu versteuerndes Einkommen den Geschäfts-Cashflow nicht vollständig widerspiegelt.
Vermögensqualifizierende Kredite
Die Erfüllung der Voraussetzungen kann maßgeblich von liquiden Mitteln und weniger vom Erwerbseinkommen abhängen.
Gewinn- und Verlustdarlehen
Bei einigen Programmen werden Gewinn- und Verlustrechnungen von Unternehmen herangezogen, um die Kreditwürdigkeit von Selbstständigen zu beurteilen.
Die Quelle weist darauf hin, dass die Anforderungen an Nicht-QM-Programme erheblich variieren, wobei sich Anzahlung, Kreditwürdigkeit, Dokumentation und DTI-Standards je nach Programm ändern.
Diese Flexibilität kann wertvoll sein, aber Non-QM sollte nicht mit „keine Risikoprüfung“ verwechselt werden.
Der Kreditgeber benötigt weiterhin eine nachvollziehbare Methode zur Risikobewertung.
6. Portfolio- und Rahmendarlehen
Für Investoren, die mehrere Immobilien besitzen, können einzelne Hypotheken auf Dauer umständlich sein.
Mit einem Portfolio- oder Rahmenkredit können potenziell mehrere Immobilien im Rahmen einer einzigen Finanzierungsstruktur finanziert werden.
Statt:
Immobilie A → Darlehen A
Immobilie B → Darlehen B
Immobilie C → Darlehen C
Ein Investor könnte Folgendes haben:
Mehrere Immobilien → Ein Portfolio-Darlehen
Die Quelle beschreibt Portfolio -Kredite als eine Möglichkeit, mehrere Mietobjekte mit einem einzigen Kredit und einer einzigen Zahlung zu finanzieren.
Dies kann die Portfolioverwaltung vereinfachen, Anleger sollten jedoch Folgendes genau prüfen:
- Kreuzbesicherung
- Freigabeklauseln
- Mindestportfoliogröße
- DSCR-Anforderungen
- Vorfälligkeitsentschädigungen
- Was passiert, wenn eine Immobilie verkauft wird?
Ein Pauschalkredit ist nur dann sinnvoll, wenn die Kreditbedingungen es dem Anleger weiterhin ermöglichen, einzelne Vermögenswerte effizient zu verwalten.
Vergleich von Immobilienkrediten
| Darlehensart | Oft am besten geeignet für | Qualifikationsschwerpunkte | Typische Struktur |
|---|---|---|---|
| Konventionell | Langzeitmieten | Einkommen, Kredit, Schuldenstand | Langfristig festverzinslich/variabel |
| DSCR | Mietinvestoren | Immobilienmiete und PITIA | Langfristiges Investorendarlehen |
| Fix & Flip | Renovieren und verkaufen | LTC, ARV, Erfahrung | Kurzfristig |
| Bridge | Übergangseigenschaft | Sicherheiten und Ausstieg | Kurzfristig |
| Kontoauszug | Selbstständige Investoren | Bank-Cashflow | eine langfristige |
| Portfolio | Mehrere Vermietungen | Portfolio-Performance | Mehrere Eigenschaften |
Diese Kategorien sind nützliche Ausgangspunkte, keine universellen Zeichnungsregeln.
Die konkreten Konditionen hängen vom Kreditgeber und der jeweiligen Transaktion ab.
Sind die Hypothekenzinsen für Anlageimmobilien höher?
Normalerweise.
Für Kreditgeber bergen Anlageimmobilien im Allgemeinen ein höheres Risiko als selbstgenutzte Wohnimmobilien.
Die Quelle weist darauf hin, dass die Zinssätze für Hypotheken auf Anlageimmobilien je nach Anzahlung und dem Gesamtprofil des Kreditnehmers etwa 0.50 bis 1.50 Prozentpunkte über den Zinssätzen für vergleichbare Finanzierungen von Hauptwohnsitzen liegen können.
Dies ist eine allgemeine Marktdarstellung, keine garantierte Spanne.
Die tatsächliche Preisgestaltung von Anlageimmobilien hängt von folgenden Faktoren ab:
- Kredit-Score
- LTV
- Art der Immobilie
- Anzahl der Einheiten
- Kredithöhe
- DSCR
- Darlehenszweck
- Belegung
- Punkte
- Vorauszahlungsbedingungen
- Erfahrung des Kreditnehmers
DSCR-, Brücken-, Fix-and-Flip- und Non-QM-Kredite werden anders bepreist als herkömmliche Hypotheken von staatlichen Förderbanken, daher kann ein direkter Vergleich ihrer Zinssätze irreführend sein.
Vergleichen Sie die gesamte Finanzierungsstruktur.
Wie hoch muss Ihre Anzahlung sein?
Es gibt keine einheitliche Anforderung an die Anzahlung für Anlageimmobilien .
Für die Standard-Kaufberechtigung von Fannie Mae kann eine qualifizierte Anlageimmobilie mit einer Wohneinheit einen Beleihungswert von 85 % erreichen , während Anlageimmobilien mit zwei bis vier Wohneinheiten im Allgemeinen einen maximalen Beleihungswert von 75 % aufweisen.
Spezielle Investorenprogramme erfordern üblicherweise ein höheres Eigenkapital.
Die beigefügte Quelle beschreibt viele DSCR-Kredite mit einer Anzahlung von rund 20–25 % , während Fix-and-Flip- und Brückenfinanzierungen je nach Fremdkapitalquote, Verkehrswert, Erfahrung und Zustand der Immobilie stärker variieren.
Eine stärkere Transaktion kombiniert üblicherweise:
Mehr Eigenkapital + stärkerer Cashflow + ausreichende Rücklagen
Warum verlangen Kreditgeber Rücklagen?
Mieteinnahmen sind nicht jeden Monat garantiert.
Ein Mieter kann ausziehen.
Eine Immobilie könnte Reparaturen benötigen.
Die Versicherungskosten könnten steigen.
Eine Renovierung kann länger dauern als erwartet.
Deshalb verlangen Kreditgeber oft von Investoren, dass sie nach Abschluss des Geschäfts Bargeld zurückbehalten.
Die Quelle weist darauf hin, dass die erforderlichen Rücklagen für Anlageimmobilien mehrere Monate Hypothekenzahlungen und in manchen Fällen sogar deutlich länger betragen können.
Berechnen Sie Ihren Bargeldbedarf nicht wie folgt:
Nur Anzahlung.
Eine bessere Berechnung lautet:
**Anzahlung
- Abschlusskosten
- Vom Kreditgeber geforderte Reserven
- Renovierungsfonds
- Notfallliquidität**
Kann man eine Anlageimmobilie über eine LLC erwerben?
Je nach Kreditprogramm, ja.
Bei der Finanzierung durch Investoren zu Geschäftszwecken wird üblicherweise die Eigentümerschaft des Unternehmens ermöglicht.
Bei der herkömmlichen Agenturfinanzierung gelten andere Anforderungen an Kreditnehmer und Eigentumsverhältnisse, daher sollte eine LLC- Struktur vor dem endgültigen Abschluss der Transaktion besprochen werden.
Die beigefügte Quelle weist außerdem darauf hin, dass für Unternehmensfinanzierungen unterschiedliche Voraussetzungen und Preise gelten können.
Die Wahl einer LLC sollte nicht allein darauf beruhen, dass ein Kreditgeber dies zulässt.
Steuerliche, haftungsrechtliche, erbrechtliche und rechtliche Aspekte sollten gesondert mit qualifizierten Fachleuten besprochen werden.
Wie Sie den richtigen Immobilienkredit für Ihre Kapitalanlage auswählen
Beginnen wir mit der Anlagestrategie.
Langzeitmiete
Halten:
Konventionelle oder DSCR-Finanzierung
Kaufen, Renovieren und Verkaufen
Halten:
Fix-and-Flip-Finanzierung
Kaufen, renovieren und halten
Eine gängige Struktur könnte wie folgt aussehen:
Überbrückungs- oder Sanierungskredit → Immobilienstabilisierung → DSCR oder konventionelle Refinanzierung
Selbstständiger Investor
Je nach Dokumentation:
Kontoauszug, DSCR oder andere Nicht-QM-Finanzierungen
Mehrere Mietobjekte
Halten:
Einzelne DSCR-Kredite oder eine Portfolio-/Deckungsstruktur
Das „beste“ Produkt ist daher dasjenige, das zum Geschäftsplan und zur Ausstiegsstrategie passt , und nicht einfach das Darlehen mit dem niedrigsten beworbenen Zinssatz.
Worauf sollten Anleger bei der Auswahl eines Kreditangebots achten?
Vergleichen Sie vor der Wahl der Finanzierung:
- Zinssatz
- Darlehensbetrag
- LTV oder LTC
- Monatliche Bezahlung
- DSCR-Anforderung
- Ausgangspunkte
- Zeichnungs- und Bearbeitungsgebühren
- Vorauszahlungsstrafe
- Reservierungen
- Reha-Finanzierung
- Rückgriff
- LLC-Berechtigung
- Schließgeschwindigkeit
- Kreditlaufzeitz
- Verlängerungsgebühren
- Freigabebestimmungen
Bei kurzfristiger Finanzierung sollten Sie auch die voraussichtlichen Gesamtkosten berechnen, falls das Projekt drei oder sechs Monate länger dauert als geplant.
Dadurch können Risiken aufgedeckt werden, die der nominale Zinssatz nicht widerspiegelt.
Fazit
Immobilienkredite für Kapitalanlagen sind nicht einheitlich.
Bei einer unkomplizierten Mietimmobilie und einem Kreditnehmer mit soliden Einkommensnachweisen kann eine konventionelle Finanzierung eine effiziente langfristige Lösung darstellen.
Für Investoren, die sich vor allem aufgrund ihrer Mieteinnahmen qualifizieren, kann ein DSCR-Darlehen besser geeignet sein.
Bei Immobilien, die einer umfassenden Sanierung bedürfen, können Fix-and-Flip- oder Brückenfinanzierungen die nötige Flexibilität bieten, bevor man auf langfristige Schulden umsteigt.
Und für Investoren, die mehrere Mietobjekte erwerben, kann die Portfoliofinanzierung die Struktur vereinfachen, sobald einzelne Hypotheken ineffizient werden.
Der wichtigste Schritt besteht darin, das Darlehen an den Verwendungszweck der Immobilie anzupassen:
Kauf → Finanzierung → Immobilienstrategie → Ausstieg
Die Nadlan Capital Group arbeitet mit Immobilieninvestoren in den Bereichen konventionelle Finanzierung, DSCR-Finanzierung, Brückenfinanzierung, Fix-and-Flip-Finanzierung, Finanzierung ausländischer Staatsangehöriger, Portfoliofinanzierung und anderen Finanzierungsszenarien für Anlageimmobilien zusammen.
Häufig gestellte Fragen
Was ist ein Immobilieninvestitionskredit?
Es handelt sich um eine Finanzierung, die zum Kauf oder zur Refinanzierung von Immobilien dient und primär darauf abzielt, Mieteinnahmen oder Kapitalerträge zu erzielen.
Wie hoch muss meine Anzahlung für eine Anlageimmobilie sein?
Das hängt vom jeweiligen Programm ab. Die aktuellen Standard-Fannie-Mae-Förderkriterien erlauben einen Beleihungsauslauf von bis zu 85 % für qualifizierte Ein-Einheiten-Anlageimmobilien und 75 % für Zwei- bis Vier-Einheiten-Anlageimmobilien.
Kann ich mich durch Mieteinnahmen qualifizieren?
Ja, das hängt vom jeweiligen Darlehen ab. Fannie Mae hat spezifische Regeln für die Verwendung von Mieteinnahmen, während DSCR-Programme sich noch direkter auf den Cashflow der Immobilie konzentrieren.
Was ist ein DSCR-Immobilienkredit?
Bei einem DSCR-Darlehen werden die anrechenbaren Mieteinnahmen der Immobilie im Verhältnis zu den anrechenbaren monatlichen Wohnkosten bewertet, anstatt sich primär auf das persönliche Erwerbseinkommen des Darlehensnehmers zu stützen.
Sind die Zinssätze für Anlageimmobilien höher als die Zinssätze für selbstgenutztes Wohneigentum?
Im Allgemeinen ja, da Anlageimmobilien typischerweise ein zusätzliches Kreditgeberrisiko bergen. Die genaue Prämie hängt vom Kreditprogramm, dem Kreditnehmer, dem Verschuldungsgrad und der Immobilie ab.
Kann ich mehr als 10 Mietobjekte finanzieren?
Potenziell ja, aber die üblichen Richtlinien der Agentur könnten einschränkend wirken. Die aktuelle DU-Richtlinie von Fannie Mae begrenzt die Anzahl finanzierter Immobilien in der Regel auf 10, wenn es sich bei der Transaktion um eine Anlageimmobilie oder ein Zweitwohnsitz handelt. Portfoliofinanzierung, DSCR oder andere Investorenfinanzierungen könnten Alternativen darstellen.