Die meisten Hauskäufer konzentrieren sich auf ihre Bonität und übersehen dabei eine entscheidende Kennzahl: das Verhältnis von Kredit zu Schulden. Diese Kennzahl kann über die Bewilligung Ihres Hypothekendarlehens entscheiden, selbst wenn Ihre Bonität gut aussieht. Wenn Sie verstehen, wie Sie das Kredit-Verschuldungs-Verhältnis berechnen und wie es sich auf Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen auswirkt, erhöhen Sie Ihre Chancen auf eine Kreditzusage. Lesen Sie weiter, um Tipps für die Hypothekenbewilligung zu erhalten, mit denen Sie Ihre Finanzen vor der Antragstellung im Griff haben.
Wenn Sie als Erstkäufer im US-amerikanischen Hypothekensystem unterwegs sind, sind Sie nicht allein. Nadlan Capital GroupWir arbeiten jeden Tag mit Menschen wie Ihnen zusammen und helfen ihnen zu verstehen, worauf Kreditgeber achten und wie sie sich für den Erfolg positionieren können.
Was ist das Kredit-Schulden-Verhältnis und warum ist es wichtig?
Die Grundlagen aufschlüsseln
Die Kredit-Schulden-Quote misst, wie viel Ihres verfügbaren Kreditrahmens Sie aktuell nutzen. Sie wird auch als Kreditnutzungsquote bezeichnet. Kreditgeber nutzen diese Kennzahl, um Ihre Abhängigkeit von geliehenem Geld einzuschätzen. Eine hohe Quote deutet auf finanzielle Schwierigkeiten hin, eine niedrige Quote hingegen auf finanzielle Kontrolle und Verantwortungsbewusstsein.
Hier ist eine einfache Erklärung: Wenn Ihr gesamtes Kreditlimit über alle Kreditkarten hinweg 20,000 US-Dollar beträgt und Sie aktuell 8,000 US-Dollar Schulden haben, liegt Ihr Kredit-Schulden-Verhältnis bei 40 Prozent. Die meisten Finanzexperten und Kreditgeber bevorzugen einen Wert unter 30 Prozent. Ein Wert über dieser Schwelle kann Ihre Kreditwürdigkeit beeinträchtigen und bei der Hypothekenvergabe zu Bedenken führen.
Für ausländische Investoren, die Immobilien in den USA erwerben, ist diese Zahl noch wichtiger. US-Kreditgeber haben oft nur begrenzten Zugriff auf Ihre internationale Kredithistorie und achten daher genau auf alle verfügbaren Daten, einschließlich Ihres Umgangs mit Ihren bestehenden Krediten in den USA.
Warum Kreditgeber diese Zahl wichtig finden
Kreditgeber sind im Risikomanagement tätig. Bei der Prüfung Ihres Antrags stellen sie sich eine zentrale Frage: Kann diese Person den geliehenen Betrag zuverlässig zurückzahlen? Ihr Kredit-Schulden-Verhältnis gibt ihnen einen schnellen Überblick über Ihre finanziellen Gewohnheiten.
Eine niedrige Quote signalisiert dem Kreditgeber, dass Sie finanziell gut aufgestellt sind. Sie zeigt, dass Sie auch finanzielle Herausforderungen bewältigen können. Eine hohe Quote hingegen deutet auf eine starke Kreditabhängigkeit hin, was die Rückzahlung unsicherer macht.
Deshalb hängt die Kreditwürdigkeitsprüfung nicht allein von Ihrer Bonität ab. Zwei Personen mit der gleichen Bonitätsbewertung können sehr unterschiedliche Ergebnisse erzielen, wenn eine Person eine hohe Kreditauslastung aufweist und die andere nicht.
Wie man die Kreditwürdigkeit Schritt für Schritt berechnet
Die Formel ist einfach
Um die Berechnung der Kreditquote zu erlernen, ist kein Finanzstudium erforderlich. Die Formel ist einfach:
Kreditnutzungsquote = (Gesamtguthaben / Gesamtkreditlimit) x 100
Betrachten wir ein Beispiel. Angenommen, Sie besitzen drei Kreditkarten:
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Karte A: Limit 5,000 $, Guthaben 1,200 $
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Karte B: Limit 7,000 $, Guthaben 2,500 $
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Karte C: Limit 3,000 $, Guthaben 300 $
Ihr Kreditlimit beträgt 15,000 $. Ihr Kontostand beläuft sich auf 4,000 $. Teilen Sie 4,000 $ durch 15,000 $ und multiplizieren Sie das Ergebnis mit 100. Ihr Kredit-Schulden-Verhältnis beträgt etwa 26.7 Prozent. Dies liegt im optimalen Bereich.
Stellen Sie sich nun vor, Sie hätten einen Kontostand von 6,000 US-Dollar auf denselben Konten. Ihre Schuldenquote steigt dadurch auf 40 Prozent. Allein diese Veränderung könnte Ihre Chancen auf einen Hypothekenkredit beeinträchtigen, selbst ohne dass sich Ihre Zahlungshistorie oder Ihr Einkommen geändert haben.
Auch die Preis-Leistungs-Verhältnisse pro Karte spielen eine Rolle.
Viele achten nur auf ihre Gesamtkreditquote, doch Kreditgeber prüfen auch die Auslastung einzelner Kreditkarten. Eine bis zum Limit ausgeschöpfte Kreditkarte kann sich negativ auf Ihren Kreditantrag auswirken, selbst wenn Ihre Gesamtkreditquote gut aussieht. Versuchen Sie daher, die Auslastung jeder einzelnen Kreditkarte nach Möglichkeit unter 30 Prozent zu halten.
Für ausländische Staatsangehörige, die in den USA eine Kreditwürdigkeit aufbauen, ist dies besonders wichtig. Sie haben möglicherweise weniger Konten, wodurch jedes einzelne Konto stärker ins Gewicht fällt. Eine einzige Kreditkarte mit hohem Saldo kann Ihre Bonitätsbilanz schnell verfälschen.
Das Verhältnis von Schulden zu Einkommen verstehen
Eine andere, aber verwandte Maßnahme
Die Schuldenquote wird oft mit dem Kredit-Schulden-Verhältnis verwechselt, doch sie messen unterschiedliche Dinge. Während das Kredit-Schulden-Verhältnis betrachtet, wie viel Ihres verfügbaren Kreditrahmens Sie nutzen, vergleicht die Schuldenquote Ihre monatlichen Schuldenzahlungen mit Ihrem monatlichen Bruttoeinkommen.
Hier ist die Formel:
Schulden-Einkommens-Verhältnis = (Monatliche Gesamtschuldenzahlungen / Monatliches Bruttoeinkommen) x 100
Wenn beispielsweise Ihr monatliches Bruttoeinkommen 8,000 US-Dollar beträgt und Ihre gesamten monatlichen Schuldenzahlungen, einschließlich Autokrediten, Studentenkrediten und Kreditkarten, sich auf 2,400 US-Dollar belaufen, beträgt Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis 30 Prozent.
Die meisten herkömmlichen Kreditgeber bevorzugen ein Verhältnis von Schulden zu Einkommen unter 43 Prozent. Einige Kreditprogramme erlauben höhere Verhältnisse, aber je niedriger Ihr Wert ist, desto besser sind Ihre Chancen.
Wie die beiden Verhältnisse zusammenwirken
Betrachten Sie diese beiden Kennzahlen als Partner im Entscheidungsprozess des Kreditgebers. Ihr Kredit-Schulden-Verhältnis spiegelt wider, wie Sie mit Kreditlinien umgehen. Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis zeigt, ob Ihr Einkommen Ihre bestehenden Verpflichtungen zuzüglich einer neuen Kreditaufnahme decken kann. Hypothek Zahlung.
Ein überzeugendes Ergebnis in beiden Bereichen gibt Kreditgebern das nötige Vertrauen, um Ihren Antrag zu genehmigen. Schwächen in einem der beiden Bereiche können zu einer genaueren Prüfung oder sogar zur Ablehnung führen.
Für internationale Käufer kann die Abstimmung dieser beiden Kennzahlen komplex erscheinen. Einkommensnachweise über Ländergrenzen hinweg, Währungsschwankungen und eine oft eingeschränkte US-Kredithistorie machen den Prozess zusätzlich komplizierter. Genau deshalb ist die Zusammenarbeit mit einem Team, das sich auf die Finanzierung ausländischer Staatsangehöriger spezialisiert hat, so wertvoll.
Tipps zur Hypothekengenehmigung und zur Verbesserung Ihrer Kennzahlen
Begleichen Sie Ihre Schulden, bevor Sie den Antrag stellen.
Einer der effektivsten Tipps zur Hypothekenbewilligung ist, die Kreditkartenschulden vor der Antragstellung zu reduzieren. Selbst eine geringe Reduzierung kann das Verhältnis von Kredit zu Schulden so weit verbessern, dass sich Ihre Kreditwürdigkeit erhöht und Ihr Profil gestärkt wird.
Wenn Sie über die nötigen Mittel verfügen, sollten Sie zunächst die Kreditkarten mit den höchsten Auslastungsraten abbezahlen. Mit dieser Vorgehensweise erzielen Sie in kürzester Zeit die größte Wirkung.
Vermeiden Sie die Eröffnung neuer Kreditkonten
Es mag so aussehen, als würde die Eröffnung einer neuen Kreditkarte helfen, indem sie Ihren verfügbaren Kreditrahmen erhöht. In manchen Fällen kann das der Fall sein, aber der Zeitpunkt ist entscheidend. Wenn Sie einen neuen Kredit beantragen, führen Kreditgeber eine Bonitätsprüfung durch. Mehrere solcher Anfragen innerhalb kurzer Zeit können Ihre Bonität negativ beeinflussen.
Wenn Sie in den nächsten drei bis sechs Monaten einen Hypothekenkredit beantragen möchten, sollten Sie vorerst keine neuen Kreditanträge stellen. Stabilität wirkt auf Kreditgeber positiver als aktuelle Kreditaktivitäten.
Alte Konten offen halten
Eine nicht mehr genutzte Kreditkarte zu kündigen, mag sich zwar finanziell vernünftig anfühlen, kann aber tatsächlich Ihr Kredit-Schulden-Verhältnis verschlechtern. Mit der Kündigung eines Kontos verlieren Sie das Kreditlimit der Karte, wodurch sich Ihr gesamter verfügbarer Kreditrahmen verringert und Ihre Kreditnutzungsquote steigt.
Wenn für ein älteres Konto keine Jahresgebühr anfällt, sollten Sie es behalten und gelegentlich für kleinere Einkäufe nutzen. So bleibt das Konto aktiv und Ihr Kreditlimit erhalten.
Fordern Sie eine Erhöhung des Kreditlimits an
Wenn Sie bei einem Kreditgeber eine gute Zahlungshistorie haben, können Sie möglicherweise eine Kreditlimiterhöhung beantragen. Ein höheres Limit senkt automatisch Ihre Kreditnutzungsquote, ohne dass sich Ihr Kontostand erhöht. Dies ist eine einfache und oft übersehene Möglichkeit, Ihre Situation vor einem Hypothekenantrag zu verbessern.
Achten Sie nur darauf, das höhere Limit nicht als Einladung zu höheren Ausgaben zu verstehen. Ziel ist es, Ihre Schuldenquote zu verbessern, nicht neue Schulden anzuhäufen.
Arbeiten Sie mit einem Spezialisten zusammen, der Ihre Situation versteht
Ausländische Investoren stehen bei der Beantragung einer US-Hypothek vor besonderen Herausforderungen. Standardempfehlungen sind nicht immer anwendbar, wenn es um internationale Einkünfte, Vermögen im Ausland oder eine schwache US-Kredithistorie geht. Die Zusammenarbeit mit einem Hypothekenexperten, der diese Feinheiten versteht, ist daher einer der wichtigsten Schritte, die Sie unternehmen können.
Bei Nadlan Capital Group haben wir unzähligen Ausländern geholfen, Finanzierungen in den USA zu erhalten. Wir kennen die Hürden und wissen, wie wir einen überzeugenden Antrag erstellen, der auf Ihre individuellen Bedürfnisse zugeschnitten ist.
Häufige Fehler, die die Kreditwürdigkeit beeinträchtigen
Ignorieren kleiner Guthaben
Kleine Guthaben auf mehreren Kreditkarten können sich schnell summieren. Viele übersehen einen Saldo von 200 € hier oder 150 € dort, doch zusammengenommen beeinflussen diese Beträge Ihr Kredit-Schulden-Verhältnis. Prüfen Sie Ihre Konten daher gründlich, bevor Sie einen Kredit beantragen.
Fehlende Zahlungen
Ihre Zahlungshistorie ist der wichtigste Faktor für Ihre Kreditwürdigkeit. Eine versäumte Zahlung kann bis zu sieben Jahre lang in Ihrer Schufa-Auskunft vermerkt bleiben. Selbst wenn Ihre Kennzahlen gut sind, weckt eine Historie verspäteter Zahlungen Bedenken bei Kreditgebern.
Richten Sie automatische Mindestzahlungen für alle Ihre Konten ein, um sich vor versehentlichen Zahlungsausfällen zu schützen. Begleichen Sie dann den vollen Betrag, sobald Sie dazu in der Lage sind.
Aufnahme neuer Schulden vor dem Abschluss
Manche Käufer machen den Fehler, größere Anschaffungen wie Möbel oder ein Auto zwischen der Hypothekenzusage und dem Abschluss zu finanzieren. Dadurch ändert sich Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis, und der Kreditgeber kann seine Zusage zurückziehen. Warten Sie daher mit neuen finanziellen Verpflichtungen bis nach dem Abschluss.
Wie die Nadlan Capital Group Sie auf Ihrem Weg zur Hypothekengenehmigung unterstützt
Wir wissen, dass die Navigation durch das US-Hypothekensystem für ausländische Investoren überwältigend sein kann. Die Regeln sind anders, der Papierkram umfangreich und es steht viel auf dem Spiel. Deshalb betrachten wir jede Kundenbeziehung als Partnerschaft.
Unser Team nimmt sich die Zeit, Ihre finanzielle Situation zu verstehen, Ihnen die Anforderungen der Kreditgeber zu erläutern und Sie bei der Erstellung eines aussagekräftigen Antrags zu unterstützen. Wir bieten speziell auf ausländische Staatsangehörige zugeschnittene Finanzierungslösungen an, darunter Optionen, die internationale Einkünfte und unkonventionelle Bonitätsprofile berücksichtigen.
Einer unserer Kunden, ein Immobilieninvestor aus Brasilien, kam mit einem soliden Einkommen, aber kaum US-amerikanischer Kredithistorie zu uns. Durch die gemeinsame Arbeit am Aufbau seiner Kreditwürdigkeit und die strategische Strukturierung seines Antrags konnte er innerhalb von sechs Monaten die Finanzierung für seine erste US-Immobilie sichern.
Ein solches Ergebnis ist möglich, wenn man die richtige Beratung erhält und ein klares Verständnis davon hat, was Kreditgeber sehen müssen.
Ihre nächsten Schritte zur Hypothekenberechtigung
Hier ist ein einfacher Aktionsplan für den Einstieg:
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Fordern Sie Ihre Kreditauskunft an und überprüfen Sie Ihre aktuellen Kontostände und Kreditlimits.
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Berechnen Sie Ihr Kredit-Schulden-Verhältnis anhand der oben genannten Formel.
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Berechnen Sie Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis, um zu sehen, wo Sie stehen.
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Ermitteln Sie, welche Schulden zuerst abbezahlt werden sollten, um die größte Wirkung zu erzielen.
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Vermeiden Sie es, mindestens drei bis sechs Monate vor der Antragstellung einen neuen Kredit zu beantragen.
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Wenden Sie sich an einen Hypothekenspezialisten, der Ihre spezielle Situation versteht.
Wer seine Zahlen kennt, hat die Kontrolle. Kennt man sein Kredit-Schulden-Verhältnis und sein Schulden-Einkommens-Verhältnis, kann man gezielte Maßnahmen ergreifen, um die Chancen auf einen Hypothekenkredit zu verbessern, noch bevor man mit einem Kreditgeber spricht.
Bei Nadlan Capital Group begleiten wir Sie auf diesem Weg. Ob Sie Ihre erste Immobilie in den USA erwerben oder Ihr bestehendes Portfolio erweitern möchten – wir bieten Ihnen das nötige Fachwissen, die passenden Instrumente und die persönliche Betreuung, damit Sie Ihre Ziele mit Zuversicht erreichen.
Ihre Ziele sind erreichbar. Lassen Sie uns Ihnen dabei helfen.